Ástand leiguhúsnæðis við afhendingu

Í húsaleigulögum segir eftirfarandi um það í hvernig ástandi húsnæði skuli vera við afhendingu:

Leiguhúsnæði skal, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Húsnæði, sem leigt er til íbúðar, skal fylgja það fylgifé sem var til staðar við sýningu þess sé eigi sérstaklega um annað samið. Þar skal jafnframt vera reykskynjari og slökkvitæki. Þá skal leiguhúsnæði að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum.

Ef hið leigða húsnæði er ekki í samræmi við þetta þegar leigjandi tekur við því er svo nauðsynlegt fyrir leigjanda að kvarta sem fyrst skriflega en í lögunum segir:

Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu.

Þessi atriði komu til skoðunar fyrir kærunefnd húsamála í máli nr 7/2008:
Leigjendur kröfðust þess að ráðist yrði í frágang á lóð og bílskúr leiguhúsnæðisins en auk þess að leiga yrði lækkuð frá upphafi leigutíma og fram að lagfæringum. Nefndin hafnaði öllum kröfum leigjenda á grundvelli þess að þeir hefðu ekki borið sig rétt að við kvartanir vegna ástands húsnæðisins. Þannig lægi ekkert fyrir um það hvort leigjendur hefðu kvartað skriflega innan mánaðar frá afhendingu.

Það er því afar mikilvægt fyrir leigjandur að fylgja formreglum laganna og kvarta sem fyrst, skriflega, telji þeir eitthvað athugavert við ástand eignarinnar þegar þeir taka við henni. Ef t.a.m. frágangur íbúðar er óásættanlegur, eða eldavél sem var í eigninni við sýningu hennar fylgir ekki með eigninni við afhendingu er um að ræða atriði sem leigjanda ættu að vera strax ljós. Gæti hann þess ekki að kvarta innan mánaðar er hins vegar litið svo á að hann sætti sig við eignina. Komi gallar í ljós síðar á leigutímanum er þó vitaskuld hægt að kvarta, en þarf þarf þó að gera innan tveggja vikna frá því gallanna verður vart.

Ef ástand húsnæðis er þannig að það er óhæft til fyrirhugaðra nota fellur leigusamningur úr gildi, en umfjöllun um það atriði má sjá hér.

Hvað svo?
Leigjandi þarf að senda kvörtun sína með sannanlegum og tryggilegum hætti.  Sé gætt að því skiptir í sjálfu sér ekki máli þó kvörtunin berist seint eða ekki til leigusala. Fyrir öllu er að leigjandi geti sýnt fram á að hann hafi sent kvörtun sína.

Eftir að leigjandi hefur kvartað ber leigusala svo skylda til að bregðast við en í húsaleigulögum segir:

Geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. Kafla.

Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Lækkun leigunnar metur byggingarfulltrúi, en rétt er þó aðilum að bera álit hans undir [kærunefnd húsamála],1) sbr. 85. gr.

Þetta þýðir ekki að leigjandi geti ákveðið að hætta að greiða leigu vegna annmarka á húsnæðinu heldur er mjög mikilvægt að fylgja ákvæðum laganna og leita samþykkis byggingarfulltrúa, bæði ef leigjandi hyggst sjálfur bæta úr annmörkum á húsnæðinu og eins vilji hann krefjast lækkunar á leigu vegna annmarkanna.

Athugið
Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan:
 
Ekki er lengur gert ráð fyrir því að leigjandi leiti samþykkis byggingarfulltrúa heldur þarf nú að leita til úttektaraðila, sem er þá sérfróður um þá þætti húsnæðisins sem um ræðir. Í lögunum koma ekki fram neinar sérstakar kröfur um hæfni eða menntun þessara aðila en gera verður ráð fyrir að farsælast væri að leita til aðila sem þekkja vel til húsbygginga o.s.frv.