Að gera leigusamning

Um húsaleigusamninga gilda lög nr. 36/1994.

Í lögunum segir m.a. að samningar um leigu á húsnæði skuli vera skriflegir. Ef skriflegur samningur er ekki gerður er munnlegur samningur þó alveg gildur og teljast aðilar þá hafa gert ótímabundinn leigusamning. Lögin gilda því jafnt um munnlega og skriflega samninga. Hins vegar er sjálfsagt og eðlilegt að hafa samninga sem eru jafnmikilvægir og samningar um húsaleigu alltaf skriflega. Það er líka skilyrði fyrir því að hægt sé að þinglýsa samningi að hann sé skriflegur. Hægt er að nálgast stöðluð samningseyðublöð á heimasíðu velferðarráðuneytisins.

Þegar um leigu á íbúðarhúsnæði er að ræða eru lögin ófrávíkjanleg (hvenær gilda húsaleigulögin). Það er þannig óheimilt að semja um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin kveða á um. Væri í leigusamningi kveðið á um að leigjandi gefi eftir einhver réttindi sín samkvæmt lögunum yrði slíku samningsákvæði því væntanlega vikið til hliðar.

Þó er í lögunum að finna nokkur atriði sem heimilt er að semja sérstaklega um og því ekki óeðlilegt að fjallað sé sérstaklega um þau atriði í leigusamningum. Þessi atriði eru sérstaklega tiltekin á staðlaða samningseyðublaðinu en þau eru helst eftirfarandi:

  • Heimilt er að semja um að leigufjárhæð breytist með ákveðnum hætti á leigutímanum.
  • Ef gerður er tímabundinn leigusamningur þá fellur hann úr gildi á tilsettum tíma og almennt er ekki hægt að segja honum upp á leigutímanum. Þó er heimilt að semja um að slíkum samningi megi segja upp, með a.m.k. þriggja mánaða uppsagnarfresti, á grundvelli sérstakra forsendna en þær þarf þá að tilgreina sérstaklega í leigusamningi.
  • Í lögunum er fjallað sérstaklega um hvernig viðhaldi á leiguíbúð skuli háttað – þ.e. hvaða atriði leigjandi eigi að sjá um og hvaða atriði leigusali eigi að sjá um. Það er þó heimilt að semja um að leigjandi taki að sér meira viðhald á eigninni en honum er skylt samkvæmt lögum, en þá þarf leigan að lækka til samræmis. Vilji aðilar semja um aðra tilhögun en segir í lögunum þarf að koma nákvæmlega fram í samningi hvað leigjandi tekur að sér að gera í tengslum við viðhald eignarinnar.
  • Í lögunum er sérstaklega fjallað um það hvernig rekstrarkostnaður vegna leiguíbúðar skuli skiptast milli leigjanda og leigusala. Heimilt er að semja um aðra skiptingu ef aðilar vilja en það þarf þá að koma skýrt fram í samningnum hvernig þessi kostnaður eigi að skiptast.

Telji væntanlegir leigjendur að eitthvað sé athugavert við leigusamninginn eða vilji þeir fá frekari skýringar á einstökum ákvæðum samnings er sjálfsagt að taka samninginn heim fyrir undirskrift og láta annan aðila lesa hann yfir.

Athugið
Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan: 

Ekki er lengur gerð sú krafa að leigufjárhæð lækki samhliða því þegar leigjandi sinnir viðhaldi sem annars leigusali hefði átt að sinna. Þannig geta aðilar samið um að leigjandi taki að sér að mála leiguhúsnæði annað hvort á miðju leigutímabili eða að loknum leigutíma. Fyrir breytinguna hefðu leigjendur geta komið sér undan þessum auknu viðhaldsskyldum þegar ekki var samið sérstaklega um leigulækkun samhliða þeim en það á ekki lengur við.