Að skila leiguíbúð

Þegar leigutíma lýkur, en honum getur lokið með uppsögn, á tilteknum degi sé um tímabundinn samning að ræða, eða ef samningi er rift þarf leigjandi auðvitað að skila eigninni.

Í húsaleigulögum kemur fram að leigjandi þurfi að skila eign ekki síðar en kl. 13.00 daginn eftir að uppsagnarfresti á ótímabundnum samningi lýkur. Ekki kemur fram í lögunum hvaða regla gildir um eignir sem hafa verið leigðar með tímabundnum samningi en væntanlega er eðlilegt að miða við að skila þurfi eign kl. 13.00 daginn eftir að samningi lýkur.  Yfirleitt mun þetta þó byggt á samkomulagi milli leigjanda og leigusala en ef leigjandi skilar íbúð of seint getur hann þurft að borga áframhaldandi leigu.

Sjá álit kærunefndar húsamála í máli nr. 1/2008: Leigjendur rýmdu eignina 30. janúar 2008,  en samið hafði verið um að uppsagnarfresti lyki þá, en frágangi hennar og tæmingu geymslu lauk nokkrum dögum síðar. Ágreiningur var meðal annars um það hvort leigjendum væri skylt að greiða leigu vegna 1.-12. febrúar 2008. Nefndin áleit að leigjendum bæri að greiða leigu allt til skila húsnæðisins, þ.e. til 12. febrúar.

Þegar íbúð er skilað á hún að vera í sama ástandi og hún var þegar leigjandi tók við henni, fyrir utan eðlilegt slit. Leigjanda er almennt ekki heimilt að ráðast í framkvæmdir eða breytingar á leiguhúsnæði nema með samþykki leigusala og þá þarf einnig að semja um hvað verði um endurbæturnar þegar leigjandi flytur út, þ.e. hvort leigusali muni borga eitthvað fyrir þær o.s.frv.  Ef leigjandi tekur með sér innréttingar eða annað slíkt sem hann hefur komið fyrir í íbúðinni þarf hann að gæta þess að koma húsnæðinu í sama ástand og það var áður.

Við skil eignar þarf leigjandi að skila íbúðinni hreinni og eins þarf hann að skila öllum lyklum að eigninni, og ef hann hefur sjálfur lagt í kostnað við að skipta um læsingar á hann samt að skila öllum lyklum og á ekki rétt á greiðslu frá leigusala vegna þess. Flestir munu þó væntanlega skipta um læsingar við íbúaskipti, enda erfitt að vita með vissu hve margir lyklar eru til.

Við skil á húsnæði getur svo komið til að leigjandi þurfi að greiða bætur vegna skemmda á húsnæðinu, slælegra þrifa o.s.frv. og hefur þetta atriði komið afar oft til úrlausnar kærunefndar húsamála. Af álitum nefndarinnar má ráða að það sé leigusali sem þarf að sanna að leigjandi hafi valdið skemmdunum fremur en að leigjandi þurfi að sanna að hann hafi ekki valdið þeim. Miklu skiptir að úttekt hafi farið fram, eða einhver gögn sem sýni í hvaða ástandi eignin hafi verið við upphaf og lok leigutíma.

Mál nr. 9/2010: Leigusalar héldu því fram að húsnæði hefði verið skítugt við skil þess og rúða brotin. Leigjandi mótmælti því. Þar sem hvorki fór fram úttekt á húsnæðinu við upphaf leigu né skil húsnæðisins treysti nefndin sér ekki til að taka afstöðu til þessara atriða, enda þyrftu að fara fram vitnaleiðslur og jafnvel matsgerðir.

Mál nr. 8/2008: Deilt var um hvort leigusala bæri að skila tryggingarfé en hann hélt því fram að leigjandi hefði valdið skemmdum á parketi íbúðarinnar. Leigjandinn byggði á því að formleg úttekt hefði ekki farið fram á húsnæðinu við upphaf né lok leigutíma og því gæti leigusali ekki haldið eftir tryggingarfénu. Nefndin taldi þó að þau gögn sem lágu fyrir um ástand parkketsins, auk þess sem leigjandi hafði ekki mótmælt því sérstaklega að parketskemmdir væru af hans völdum, nægðu til að sýna fram á ástand parketsins þrátt fyrir að úttektar í samræmi við lögin hefði ekki verið aflað. Það var því niðurstaða nefndarinnar að leigusala væri ekki skylt að skila tryggingarfénu.

Mál nr. 2/2007: Úttekt hafði ekki farið fram á húsnæðinu við upphaf leigutíma. Hins vegar viðurkenndu leigjendurnir að hafa valdið skemmdum á eldavél og sófaborði og var þeim gert að greiða bætur vegna þess, en ekki var tekin afstaða til annarra skemmda sem leigusali vildi meina að væru á húsnæðinu.
 
Leigusali hefur þó almennt bara tvo mánuði frá skilum til að lýsa kröfu á hendur leigjanda. Þetta á þó ekki við ef leigjandinn hefur hagað sér sviksamlega eða ef gallarnir voru ekki sýnilegir við skilin:

Mál nr. 24/2009: Við skil á leiguíbúð var framkvæmd lokaúttekt, og þar var merkt við að ýmsu væri ábótavant, svo sem að íbúð hafi verið illa þrifin. Hins vegar vanrækti leigusali að gera skriflega bótakröfu fyrr en með greiðsluseðli sem sendur var leigjanda fjórum mánuðum eftir úttektina. Kærunefndin taldi að bótaréttur leigusala væri fallinn niður þar sem úttektarskýrslan fullnægði ekki áskilnaði laganna um skriflega lýsingu bótakröfu og leigusali yrði að lýsa yfir bótakröfu innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðis.

Þegar leigusali lýsir kröfu á hendur leigjanda er svo nokkuð um það að leigjandinn haldi því fram á móti að hann eigi rétt á afslætti vegna þess að húsnæðið hafi alltaf verið í slæmu ástandi, viðhaldi ekki verið sinnt o.frv. Það dugir þó skammt að koma með slíkar kvartanir eftir að samningi er lokið enda er leigjanda skylt að kvarta vegna ástands húsnæðisins við fyrsta tækifæri. Ef húsnæði er ábótavant þegar leigutími hefst hefur leigjandi t.a.m. bara mánuð til að kvarta vegna þess:

Sjá mál nr. 5/2011:  Talsverður hluti leigunnar var í vanskilum, en leigjendur héldu því fram að þeim bæri bara að greiða hluta skuldarinnar þar sem ástandi eignarinnar hefði verið afar ábótavant. Nefndin féllst á að leigjendur skyldu greiða vangoldna leigu að fullu, enda varð ekki ráðið af gögnum málsins að þeir hefðu kvartað vegna ástands húsnæðisins á leigutímanum, og því gætu þeir ekki krafist hlutfallslegar lækkunar.