Aðgerðir í kjölfar riftunar á leigusamningi

Ef aðili leigusamnings vanrækir skyldur sínar samkvæmt samningnum getur gagnaðili hans öðlast rétt til riftunar á samningnum að vissum skilyrðum uppfylltum.
Hvað gerist ef leigjandi er áfram í húsnæðinu eftir að leigusali riftir?

Ef leigusali riftir leigusamningi og leigjandi neitar að yfirgefa leiguhúsnæðið þarf leigusali að höfða mál fyrir dómi eða krefjast úrskurðar dómara þess efnis að leigjandinn verði borinn út úr húsnæðinu. Tvær leiðir standa leigusala til boða og fer það eftir eðli málsins hvora leiðina er betra að fara. Annars vegar getur leigusali farið í útburðarmál og krafist þess að leigjandi verði borinn út úr fasteigninni, eða leigusali getur farið í almennt einkamál og haft uppi sömu kröfu en einnig getur hann þá haft uppi aðrar kröfur sem tengjast leigusamningnum, t.d. um að vangreidd leiga verði gerð upp.

Getur leigusali sjálfur borið leigjanda út?
Leigusali getur ekki sjálfur séð um útburð á leigjanda þó svo riftun á leigusamningi hafi sannanlega verið send leigjanda og leigjandi hefur ekki yfirgefið húsnæðið. Ef leigusali ætlar sér sjálfur að bera út leigjandann getur leigusalinn orðið sekur um húsbrot skv. 231. gr. almennra hegningarlaga gagnvart leigjandanum.  Sjá Héraðsdóm Norðurlands eystra í máli nr. S-170/2008. Í málinu hafði leigusali sent leigjanda tilkynningu um riftun leigusamningsins vegna meintrar illrar umgengni leigjandans. Lögmaður leigjandans hafði mótmælt riftuninni en skömmu síðar komu aðilar á vegum leigusala á heimili leigjandans og skiptu um læsingar og hentu eigum leigjandans út. Mennirnir voru dæmdir fyrir húsbrot enda hafði leigjandinn ekki leyft þeim að koma inn á heimilið og ekki var sýnt fram á samkomulag þeirra á milli um að mennirnir kæmu inn til að skoða ástand húsnæðisins.

Útburðarmál eða almennt einkamál?
Hvora leiðina betra er að fara veltur m.a. á því á hvaða grundvelli leigusamningi er rift. Ef farið er í útburðarmál eru aðeins takmörkuð sönnunargögn leyfð og því þarf leigusali að geta sannað mál sitt með þeim takmörkuðu sönnunargögnum sem leyfð eru. Þau eru aðilaskýrslur og sýnileg sönnunargögn, t.d. skjöl. Ef leigusamningi er rift vegna þess að leigjandi greiðir ekki leiguna, er einfaldast og fljótlegast fyrir leigusala að fara í útburðarmál og krefjast úrskurðar dómara um að leigjandi verði borinn út, enda getur hann að jafnaði sannað að leigjandi hafi ekki greitt leigu með framlagningu skjala. Ef leigusamningi er hins vegar rift á grundvelli eins af matskenndu ákvæðunum í 61. gr. húsaleigulaga, t.d. á grundvelli 8. tl. um skyldu leigjanda til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, getur leigusali þurft að kalla til vitni fyrir dóminn til að sanna mál sitt. Ef sú er raunin, getur hann þurft að höfða almennt einkamál þar sem vitnaleiðslur eru ekki leyfðar í útburðarmálum. Hins vegar getur verið að útburðarmál reynist nægilegt þegar um brot á matskenndu reglunum er að ræða, og má í því sambandi vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 432/2008. Í málinu var m.a. lagt fram bréf frá lögreglustjóranum á höfuðborgarsvæðinu þar sem greint var frá upplýsingum úr dagbók lögreglunnar, en þar kom fram að gerðar höfðu verið húsleitir á heimili leigjanda og þar fundist fíkniefni. Að auki lá fyrir að ónæði hefði verið af völdum leigjandans vegna óreglu. Að mati Hæstaréttar var því sýnt fram á brot leigjandans á 8. tl. 61. gr. húsaleigulaga og var útburður því heimilaður.

Ekkert er því til fyrirstöðu að samhliða útburðarmáli höfði leigusali einnig almennt einkamál þar sem hann krefst þess að vangreidd leiga verði gerð upp eða að leigjandi greiði skaðabætur vegna skemmda sem hann hefur valdið á hinu leigða húsnæði.

Hvað ef leigjandi mætir ekki fyrir dóm?
Ef leigjandi mætir ekki fyrir dóm og heldur því ekki uppi vörnum í útburðarmáli, þá fellst dómari á kröfu leigusala um útburð með áritun á stefnu, nema annmarkar séu á kröfunni eða leigusali þyki ekki hafa sýnt fram á að réttindi hans séu það ljós að útburður verði heimilaður. Í kjölfar áritunar dómara á stefnu getur leigusali leitað liðsinnis lögreglu við að fá leigjanda borinn úr leiguhúsnæðinu. Ef ekki er tekið til varna í útburðarmáli þá má að öllu jöfnu gera ráð fyrir því að það geti tekið nokkuð skamman tíma frá því leigusamningi er rift og þar til útburður getur farið fram. Sé hins vegar tekið til varna, eða ef um almennt einkamál er að ræða, getur málsmeðferðin hins vegar tekið nokkra mánuði.

Sjá þau álit kærunefndar sem fjalla um riftun.