Framkvæmd riftunar

Eins og hér hefur verið fjallað um getur það komið til að leigjanda eða leigusala sé heimilt að rifta samningi vegna vanefnda gagnaðila. Mikilvægt er að rifta ekki nema vera viss um að þau tilvik sem heimila riftun eigi við enda getur riftun annars leitt til bótaskyldu. Þá er einnig mikilvægt að gæta þess að sjaldnast er riftun fyrirvaralaus, heldur þarf aðili í flestum tilvikum að skora á gagnaðila að bæta úr áður en hægt er að lýsa yfir riftun. Þannig getur leigjandi ekki bara flutt út og haldið því fram eftir á að ekki hafi verið bætt úr annmörkum á eigninni, heldur verður hann að hafa skorað áður á leigusala að bæta úr. Þá er mikilvægt að allar slíkar áskoranir séu skriflegar og sendar með sannanlegum hætti. Um þetta og afleiðingar þess ef ekki er gætt að þessu (t.a.m. geta leigjendur þurft að greiða leigu út áður umsaminn leigutíma ef riftun fer ekki fram með réttum hætti) er fjallað ítarlega í greinunum sem vísað er til hér að ofan.

Á heimasíðu velferðarráðuneytisins er að finna sýnishorn af riftunaryfirlýsingum leigusala en ekki samsvarandi yfirlýsingum leigjanda. Telja verður þó rétt að hafa þær svipaðar og yrði þá riftunaryfirlýsing leigjanda eitthvað í þessum dúr (vitaskuld þó mismunandi eftir því á hvaða forsendum riftun fer fram):
         

          Jón Jónsson 
          Ingólfstorgi 50 
          101 Reykjavík

 

YFIRLÝSING UM RIFTUN VEGNA ANNMARKA Á ÁSTANDI HINS LEIGÐA

Ég undirritaður, Páll Pálsson, leigjandi samkvæmt leigusamningi, dags. 1. júlí 1998, um leiguhúsnæðið Skólavörðustíg 199, Reykjavík, lýsi því hér með yfir að þar sem að þér, Jón Jónsson, leigusali samkvæmt samningnum, hafið ekki sinnt skriflegri kvörtun minni og áskorun, dags. 15. júlí 1998, um að bæta úr annmörkum á hinu leigða húsnæði sbr. 17. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, er ofangreindum leigusamningi við yður rift, sbr. 1. tl. 60. gr. sömu laga.

Með vísan til ofangreinds mun rýmingu húsnæðisins verða lokið kl.13:00 hinn 1. október nk., og munu frekari leigugreiðslur ekki fara fram.

Reykjavík, 23. september 1998.

Virðingarfyllst,

_________________________
Páll Pálsson, kt. 010145-2229
Skólavörðustíg 199

Hafa þarf í huga að riftun er mjög afdrifaríkt úrræði og gæta þarf vel að því að öll skilyrði til riftunar séu uppfyllt. Sé t.a.m. samningi rift vegna annmarka á ástandi hins leigða þurfa annmarkarnir að vera verulegir svo riftun eigi rétt á sér. Einnig er mikilvægt að gæta vel að því að allar tilkynningar og áskoranir sem lögin kveða á um hafi verið sendar með réttum hætti áður en riftun er lýst yfir. Þá er einnig brýnt að gæta vel að tímafrestum, en leigjandi þarf að neyta réttar síns til riftunar innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala annars fellur réttur hans til riftunar niður. Sama gildir ef leigusali hefur að fullu bætt úr því sem var að. Riftun getur því verið afar vandasöm og mikilvægt að fara rétt að öllu því annars getur riftun leitt til bótaskyldu, sjá t.d. úrskurð kærunefndar í máli 1/2009 en þar voru skilyrði til riftunar einfaldlega ekki til staðar og leigjandi því bundinn við það sem samið hafði verið um:

Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. janúar 2009.  Leigjandinn flutti þó aldrei inn og rifti samningnum þar sem íbúðin væri ekki í því ástandi sem ætla mætti, veggir, gluggar og gardínur kámug og skítug auk þess sem raftengi inn á baðherbergi hefði ekki verið frágengið. Leigusali féllst á að leigjandinn segði leigunni upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti en hélt því þó fram að ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að flytja inn hinn 4. janúar. Kærunefndin byggði á því að engin úttekt hefði verið framkvæmd á húsnæðinu og eins því að engar skriflegar áskoranir væru til staðar frá leigjanda um að leigusali bætti úr annmörkum á húsnæðinu Var það því niðurstaða nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest.

Í öðrum tilvikum virðist svo formfestan vera helst til mikil, sjá hér úrskurð nefndarinnar í máli 1/2007 en víst er að rétt er að fara að öllu með gát við riftun:

Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs. Jafnframt var tekið fram í samningnum að á grundvelli sérstakra forsendna, þ.e. þeirra að húsnæðið seldist á leigutímanum, væri leigusala heimilt að segja samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara. Snemma á leigutímanum báru leigjendurnir hins vegar fram ýmsar kvartanir, t.a.m um lekavandamál, hita í íbúð, hálfstíflað klósett og ónothæft þvottahús en áður höfðu þeir kvartað vegna silfurskottu og músaskíts. Leigusali brást fljótt við sumum umkvörtunarefnanna, en nokkrum dögum síðar fluttu leigjendurnir út og riftu samningnum. Ágreiningurinn stóð um það hvort riftunin hefði verið lögmæt, en leigusali taldi að leigjendur hefðu t.a.m. átt að veita sér lögbundinn tveggja mánaða frest til að bregðast við kvörtunum í samræmi við húsaleigulög, og fyrsta skriflega kvörtun leigjenda hefði borist einungis tveimur vikum áður en leigjendurnir fluttu út. Nefndin rakti þau lagaákvæði sem við áttu og taldi að ekki hefði verið sýnt fram á að á eigninni hefðu verið þeir annmarkar að það réttlætti riftun á grundvelli þess að húsnæðið nýttist ekki til fyrirhugaðra nota eða væri heilsuspillandi. Það var því álit nefndarinnar að riftun leigjenda á samningnum hefði verið óheimil.