Framsal eða framleiga

Í húsaleigulögunum segir eftirfarandi um framsal og framleigu:

  44. gr. Óheimilt er leigjanda að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala, nema annað leiði af ákvæðum þessa kafla.

Það telst ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér eða fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins.

Áður en þetta bann er skoðað nánar er nauðsynlegt að skýra hugtökin framsal leiguréttar annars vegar og framleigu hins vegar en um tvennt ólíkt er að ræða. Framleiga er það þegar leigjandi leigir öðrum aðila annað hvort alla húseignina eða hluta hennar. Leigjandinn er þá í raun leigusali gagnvart þeim sem framleigir. Upphaflegi leigjandinn er því áfram ábyrgur gagnvart upphaflegum leigusala enda samningur þeirra á milli í fullu gildi. Ætla má að það sé helst þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða að aðilar semji um að leigjandinn megi framleigja, ýmist þá eignina í heild eða hluta, en þó er hugsanlegt að framleiga geti komið til álita þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða, e.t.v. þá þannig að upphaflegur leigjandi leigi öðrum aðila bílskúr eða aukaíbúð í fasteigninni eða einstakt herbergi. Einnig getur komið til að leigjandinn flytji úr eigninni og leigi hana áfram til annars aðila, en hann er þá sjálfur ábyrgur vegna leigugreiðslna og annars gagnvart leigusala. Framleiga er þó ekki heimil án samþykkis leigusala og getur leitt til þess að leigusali öðlast rétt til að rifta samningnum, sjá nánari umfjöllun um riftun hér.

Framsal leiguréttar er hins vegar heldur umfangsmeira, en þegar leiguréttur er framseldur felur það í sér að nýr leigjandi tekur við öllum réttindum og skyldum fyrri leigjanda. Samningi milli leigusala og fyrri leigjanda er þannig lokið og nýi leigjandinn ber að fullu ábyrgð á efndum samningsins gagnvart leigusala og öfugt. Nýr leigjandi kemur einfaldlega í stað þess fyrri. Framsal leiguréttar er óheimilt án samþykkis leigusala (sjá þó sérreglur um leigjendaskipti við andlát og skilnað hér á eftir og hér) og getur það leitt til riftunar samnings sé leiguréttur framseldur í trássi við leigusala.

Gera má ráð fyrir að ákvæði laganna um framsal og framleigu komi mun oftar til skoðunar þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða heldur en íbúðarhúsnæði.

  45. gr. Nú deyr leigjandi áður en leigutíma er lokið og er þá dánarbúi leigjanda heimilt að segja leigusamningi upp með venjulegum fyrirvara enda þótt leigusamningur hafi verið gerður til lengri tíma. Eftirlifandi maka, skyldmennum og venslamönnum, sem voru heimilismenn leigjanda við andlát hans eða höfðu framfæri af atvinnustarfsemi sem stunduð var í húsnæðinu og vilja taka við leigusamningnum með réttindum og skyldum, er heimilt að ganga inn í leigusamninginn í stað hins látna nema af hendi leigusala séu færðar fram gildar ástæður er mæla því gegn.

Það er þannig í rauninni val þeirra skyldmenna eða venslamanna sem bjuggu með leigjanda í húsnæðinu við andlát hans að ganga inn í leigusamning hins látna eða ekki. Þannig verður leigusali að þola það í svona tilvikum að nýir aðilar komi inn í samninginn í stað hins látna svo framarlega sem leigusali getur ekki sýnt fram á gildar ástæður fyrir því að heimilismenn hins látna ættu ekki að fá að taka við samningnum. Oftast er væntanlega um maka eða börn hins látna að ræða en annars þarf að skoða það í hverju tilviki hvort venslamenn hins látna eiga rétt samkvæmt þessari grein. Vilji dánarbúið segja upp samningnum í samræmi við þetta ákvæði laganna er það hins vegar líka heimilt en þá ber dánarbúið, eða eftir atvikum erfingjar hins látna, ábyrgð á leigugreiðslum þar til leigusamningur fellur úr gildi og einnig ábyrgð á öðrum kröfum sem leigusali getur átt vegna vanefnda hins látna leigjanda, svo sem vegna skemmda á húsnæðinu. Svipaðar reglur eiga svo við þó ekki sé um andlát að ræða ef leigjandi flytur burt og maki hans býr áfram í húsnæðinu. Réttur til að halda leigusamningi áfram þrátt fyrir brottflutning leigjanda nær þó aðeins til maka en ekki annarra skyldmenna:

  46. gr. Nú flytur leigjandi úr húsnæði sem hann hefur gert leigusamning um og er þá maka hans, sem verið hefur samvistum við hann í húsnæðinu, rétt að halda leigusamningi áfram með sama hætti og segir í 45. gr.
 
  47. gr. Þegar hjón hafa sameiginlega á leigu íbúðarhúsnæði, en hjúskap þeirra lýkur, skal fara um leiguréttindi eftir ákvæðum hjúskaparlaga.

Það hjóna, sem hefur aðallega vegna atvinnu sinnar afnot af atvinnuhúsnæði, skal hafa forgangsrétt til áframhaldandi leigu á því án tillits til þess hvort þeirra undirritaði leigusamning.

Um rétt leigusala til að segja upp leigusamningi vegna hjúskaparslita gilda lokaákvæði 45. gr., eftir því sem við á.

  48. gr. Annað hjóna getur ekki, svo bindandi sé, afsalað þeim rétti sem hinu er með ákvæðum þessa kafla áskilinn til yfirtöku á leigusamningi.