Fyrirframgreiðsla leigu

Nokkuð er um að leigusalar krefjist þess að leigjendur greiði fyrirframgreiðslu við upphaf leigutíma sem svarar til eins mánaðar leigu eða meira. Fjallað er um fyrirframgreiðslu í 34. gr. húsaleigulaga.

34. gr. Semji aðilar leigusamnings um íbúðarhúsnæði um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði hvort heldur í upphafi eða síðar á leigutímanum þá hefur það þær afleiðingar að leigjandi öðlast kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Gildir þetta jafnt þótt samið hafi verið um skemmri leigutíma.

  • Hafi leigjandi íbúðarhúsnæðis reitt fram tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. þá er óheimilt að krefja hann jafnframt um húsaleigu fyrir fram fyrir lengri tíma en einn mánuð.
  • Leigjandi skal setja fram við leigusala skriflega kröfu um ákveðinn eða framlengdan leigutíma á grundvelli 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að greiðslan fór fram. Að öðrum kosti fellur þessi réttur hans niður. Skal hann í bréfi sínu gefa leigusala kost á að endurgreiða fyrirframgreiðslu umfram þriggja mánaða leigu ásamt dráttarvöxtum. Endurgreiði leigusali innan 10 daga frá því að hann fékk kröfuna hefur fyrirframgreiðslan ekki þau réttaráhrif sem greinir í 1. mgr.

Í þessum ákvæðum felst að greiði leigjandi fyrirframgreiðslu sem t.d. svarar til fjögurra mánaða leigu, þá öðlast hann leigurétt í 12 mánuði þó svo að samið hafi verið um tímabundinn 6 mánaða samning. Ef leigjandi greiðir fyrirframgreiðslu sem svarar til fimm mánaða leigu, þá öðlast hann leigurétt í 15 mánuði og koll af kolli. Ef leigusali hefur ekki krafist þess að leigjandi reiði einnig fram tryggingarfé, þá eru í raun engin takmörk á því hversu marga mánuði má greiða fyrirfram, en reglan um þrefaldan leigutíma á alltaf við. Þó verður að hafa í huga að ef greidd er fyrirframgreiðsla sem svarar til árs leigu eða meira, er nauðsynlegt að þinglýsa slíkri greiðslu svo hún haldi gildi sínu gagnvart þriðja manni, nánar er fjallað um þinglýsingu hér.

Til að leigjandi öðlist leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann hefur greitt fyrir, þarf hann að senda leigusala skriflega kröfu þess efnis innan tveggja mánaða frá því greiðsla var innt af hendi, og einnig gefa leigusala kost á að endurgreiða fyrirframgreiðslum ef leigusali vill ekki veita leigjanda leigurétt í þennan tíma. Endurgreiði leigusali innan 10 daga fyrirframgreiðsluna ásamt dráttarvöxtum fellur réttur leigjandans til leigu í þrefaldan tíma fyrirframgreiðslunnar niður. Ef leigusali hefur krafist tryggingarfjár af leigjanda er honum einungis heimilt að krefjast fyrirframgreiðslu sem nemur eins mánaðar leigu.

Munur á tryggingarfé og fyrirframgreiðslu
Fyrirframgreiðsla leigu er ekki tryggingarfé. Sérstaklega er fjallað um tryggingarfé í 40. gr. húsaleigulaga og lesa má um það hér. Algengt er að samið sé um að leigjandi greiði ákveðinn fjölda mánaða fyrirfram við upphaf leigutíma og þurfi svo ekki að borga síðustu mánuði leigutímans. Það er því munur á fyrirframgreiðslu og tryggingarfé sem felst einnig í því að fyrirframgreiðsla er greidd til leigusala og verður eign hans, en leigjandi öðlast leigurétt í staðinn. Leigusala er því ekki skylt að halda fyrirframgreiðslu aðskyldri frá eigin fé, eins og honum er skylt þegar um tryggingarfé er að ræða. Því geta t.d. skuldheimtumenn leigusala gert fjárnám í fyrirframgreiðslu enda er hún hluti af búi leigusala. Þó svo ekkert sé fjallað um endurgreiðslu fyrirframgreiðslu í húsaleigulögum er ljóst að leigusala ber að endurgreiða fyrirframgreidda leigu við lok leigutíma ef fyrirframgreiðslan hefur ekki komið í stað leigugreiðslna síðasta eða síðustu mánuði leigutímans. Í slíkum tilvikum hefur kærunefnd húsamála talið að fara eigi eins með fyrirframgreiðslu og tryggingarfé í vörslum leigusala, fyrirframgreiðslan á að vera verðtryggð en á ekki að bera vexti.

Mál nr. 11/2009: Við skil á leiguhúsnæði endurgreiddi leigusali fyrirframgreidda leigu en ekki verðtryggingu sem fyrirframgreiðslan bar á tímabilinu. Nefndin vísaði í ákvæði húsaleigulaga um að tryggingarfé í vörslu leigusala skyldi vera verðtryggt. Var því niðurstaðan sú að krafa leigjandans um að leigusali skyldi greiða verðbætur var tekin til greina.
 

Athugið
Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan: 

 

Ekki er lengur heimilt að fara fram á fyrirframgreiðslu nema fyrir þann mánuð sem er að fara í hönd. Þannig getur leigusali ekki lengur farið fram á að leigjandi greiði til dæmis þrjá mánuði fyrirfram, heldur þyrfti leigusali að fara fram á að leigjandi greiði tryggingarfé sem nemur þriggja mánaða leigugreiðslum og að leigugreiðslur séu alltaf greiddar einn mánuð fyrirfram, eins og lög gera ráð fyrir.