Hvað er í boði á leigumarkaði?

Neytendasamtökin könnuðu verð og framboð á íbúðum sem auglýstar voru til leigu hinn 2. september 2014. Einungis var leitað að leiguíbúðum á höfuðborgarsvæðinu (þ.e. Reykjavík, Kópavogi, Garðabæ, Hafnarfirði, Álftanesi, Seltjarnarnesi og Mosfellsbæ). Þá er ekki um að ræða tæmandi könnun á markaðnum heldur voru aðeins skoðaðar íbúðir sem voru auglýstar til leigu hjá leiga.is, Leigulistanum, húsaleiga.is, á mbl.is og visir.is, en einnig er algengt að íbúðir séu eingöngu auglýstar til leigu á samfélagsmiðlum eða í smáauglýsingum. Sumar eignanna voru auglýstar á tveimur eða fleiri stöðum, en gætt var að því að telja hverja eign aðeins einu sinni. Einungis voru kannaðar íbúðir á frjálsum markaði, en ekki tekið tillit til t.d. námsmannaíbúða eða íbúða sem sérstaklega eru ætlaðar eldri borgurum. Þá var ekki tekið tillit til auglýsinga þar sem fermetra- eða herbergjafjöldi var ekki uppgefinn og auglýsinga þar sem óskað var eftir meðleigjanda. Eftir þessa úrvinnslu tók könnunin til 192 eigna. Ekki er tekinn með í reikninginn kostnaður sem kann að skapast vegna rafmagns, hita eða hússjóðs, heldur einungis leiguverðið sjálft. Rétt er að taka fram að í einhverjum tilvikum eru þessir kostnaðarliðir innifaldir í leiguverðinu, en t.a.m. virðist hiti innifalinn í um 30% tilvika. Álíka algengt er svo að hússjóður sé sagður innifalinn og er þá rétt að árétta að leigjanda ber ekki að greiða gjöld í framkvæmdahluta hússjóðs, heldur einungis rekstrarhlutann. Í könnuninni er ekki gerður greinarmunur á því hvort íbúðin er í fjölbýli, raðhúsi eða einbýli heldur er einungis farið eftir herbergjafjölda. Í örfáum tilvikum var svo um það að ræða að ýmiss húsbúnaður fylgdi með í leigunni. Miðað er við ásett verð í auglýsingum, vitaskuld er hugsanlegt að í einhverjum tilvikum sé samið um annað verð, en í verðkönnunum á vöru og þjónustu er óhjákvæmilegt að miða við ásett auglýst verð og gera ráð fyrir að það sé hið rétta. Með ofangreindum fyrirvörum stendur könnunin þó fyrir sínu, hún sýnir einfaldlega verð á auglýstum leiguíbúðum þennan tiltekna dag. Neytendasamtökin gerðu síðast sambærilega markaðskönnun í febrúar 2011.

Eins og sjá má af töflunni var í öllum stærðum leiguhúsnæðis gríðarlega mikill munur milli hæsta og lægsta fermetraverðs. Því segir meðalverðið ekki alla söguna, og gera má ráð fyrir að fermetraverð fari eftir ýmsum þáttum eins og staðsetningu og ástandi eignar. Þá fer meðalfermetraverð einnig að nokkru eftir stærð íbúðar. Meðalfermetraverð þeirra fjögurra herbergja íbúða sem voru 100 fermetrar eða minni var þannig 1.998 kr., meðan meðalfermetraverð stærri fjögurra herbergja íbúða var 1.801 kr. Þá var meðalfermetraverð þriggja herbergja íbúða sem voru 90 fermetrar eða minni 2.368 kr., en meðalfermetraverð stærri þriggja herbergja íbúða 2.053 kr. Þá má geta þess að sú stúdíóíbúð sem var auglýst á hæsta verðinu, eða 160.000 kr., hafði raunar lækkað í verði í auglýsingum daginn eftir að könnunin fór fram.

Einstaklingsherbergi
Eins og sjá má var auglýst fermetraverð hæst þegar kom að einstaklingsherbergjum en meðalfermetraverð þeirra var 4.211 kr. Þá var afar mikill munur á hæsta og lægsta verði, en rétt er að taka fram í því sambandi að auglýst stærð var líka afar mismunandi, eða frá 10 til 25 fermetrar. Sé miðað við meðalstærð og meðalverð er leiguverð 14,7 fermetra einstaklingsherbergis 58.957 kr. á mánuði og er um 60,8% hækkun að ræða á auglýstu verði miðað við febrúar 2011. Verður það að teljast afar sorgleg niðurstaða þar sem reikna má með að þeir allra tekjulægstu búi í einstaklingsherbergjum, auk þess sem húsaleigubætur (af óskiljanlegum ástæðum) „greiðast ekki vegna leigu á einstaklingsherbergjum eða ef eldhús eða snyrting er sameiginleg fleirum“ (3. mgr. 7. gr. laga um húsaleigubætur). Er hér með skorað á stjórnvöld að huga sérstaklega að þessum hópi, en einnig má gera ráð fyrir að samningum um leigu á einstaklingsherbergjum sé sjaldnast þinglýst og „herbergjamarkaðurinn“ því lítið eða ekkert kortlagður. Má ætla að það auðveldi einnig útleigu á húsnæði sem í raun er ekki hæft til íbúðar, en slík útleiga hefur töluvert verið í umræðunni undanfarin misseri.

Enn fremur er algengt að þeir sem leigi út herbergi geri það í atvinnuskyni (þ.e. mörg herbergi í útleigu) en Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna hefur ítrekað bent á þörfina á því að efla eftirlit með slíkri leigu. Leigjendaaðstoðinni hafa nokkuð oft borist erindi frá leigjendum sem telja sig leigja herbergi á grundvelli húsaleigulaga en þegar upp koma deilur fría leigusalar sig frá þeim lögum með þeim rökstuðningi að um „gistihús“ sé að ræða. Verði teknar upp greiðslur húsaleigubóta vegna leigu á einstaklingsherbergjum má gera ráð fyrir að fleiri slíkum samningum verði þinglýst, en það hlýtur að vera forsenda þess að eftirlit sé mögulegt, bæði með aðstæðum á „herbergjamarkaði“ og eins með skattskilum þeirra sem stunda útleigu í atvinnuskyni.

Leiguverð þinglýstra samninga
Á árinu 2011 hóf Þjóðskrá að vinna upplýsingar um leiguverð íbúða út frá þinglýstum leigusamningum. Um afar gagnlegar upplýsingar er að ræða en m.a. er hægt að sjá meðalstærð leigðra íbúða, staðsetningu þeirra flokkaða í ákveðin hverfi og meðalbyggingarár. Er því um mjög þarft verkefni að ræða enda afar mikilvægt að til séu opinberar upplýsingar um leiguverð, en lengi var sú ekki raunin. 

Í töflunni hér að neðan má sjá samanburð á niðurstöðum könnunarinnar og upplýsingum sem Þjóðskrá hefur unnið úr leigusamningum sem þinglýst var í júlí sl. Eins og sjá má er leiguverð auglýstra íbúða nú töluvert hærra í öllum flokkum en þinglýsingar frá því í júlí gefa til kynna. Margar ástæður geta þó legið fyrir því. T.a.m. er einfaldlega hugsanlegt að leiguverð hafi hækkað frá því í sumar. Þá eru 405 leigusamningar að baki þeirri tölfræði sem fram kemur í tölum Þjóðskrár í töflunni hér að neðan, en aðeins 148 auglýstar eignir eru að baki tölum Neytendasamtakanna. Þar sem úrtakið er svo lítið er vafasamt að draga of viðamiklar ályktanir af þessum samanburði. Hins vegar er munurinn það mikill að óhjákvæmilegt er að velta því fyrir sér hvort þinglýstir leigusamningar segi í raun alla söguna um verð á leiguhúsnæði, þó vissulega séu þeir eina tiltæka viðmiðið þegar kemur að því að greina leiguverð.

Hvað er leiguverð?
Í stöðluðum leigusamningum er, þegar fjallað er um leiguverð, annars vegar dálkur fyrir „fjárhæð leigunnar“ og hins vegar dálkur fyrir „beina greiðslu fyrir leiguafnot“. Eðlilegt er að heildarupphæðin sem leigjandi greiðir til leigusala sé tilgreind í dálknum „fjárhæð leigunnar“. Það er jafnframt sú upphæð sem tiltekin er í auglýsingum, og er notast við hana bæði í úrvinnslu Þjóðskrár á leiguverði og eins í markaðskönnun Neytendasamtakanna. Hins vegar er það svo að í einhverjum tilvikum, þó það virðist frekar sjaldgæft, eru kostnaðarliðir á borð við hita og rafmagn innifaldir í uppgefnu leiguverði, bæði í samningunum sjálfum og eins í auglýsingum. Sá kostnaður er þá hluti „fjárhæðar leigunnar“ og í stað þess að greiða orkufyrirtæki fyrir hita og rafmagn greiðir leigjandi ákveðna upphæð til leigusala. Í dálknum „bein greiðsla fyrir leiguafnot“ á bara að koma fram leiguverðið sjálft, en ekki kostnaður vegna annarra þátta. Það er svo á hinn bóginn afar misjafnt hversu vel aðilar gæta þess að greina á milli þessara þátta við samningsgerðina. Mikilvægt er svo fyrir leigjendur að gæta vel að því við samningsgerð hvaða rekstrarþættir eru innifaldir í leigunni, enda getur þar verið um einhverjar fjárhæðir að ræða.

Segja þinglýstir samningar alla söguna?
Þar sem húsaleigubætur miða við tekjulága leigjendur er hætt við því að leigjendur í tekjuhærri hópum sjái almennt litla þörf fyrir að þinglýsa leigusamningum, en því fylgir einhver kostnaður og umstang. Er því hætt við að í upplýsingar unnar úr þinglýstum leigusamningum vanti upplýsingar um dýrari leiguíbúðir, sem má reikna með að séu betur búnar og leigðar út á hærra fermetraverði en aðrar eignir. Þá fær Leigjendaaðstoðin einnig mörg erindi sem lúta að því að leigusali vilji ekki láta þinglýsa samningi, og fari jafnframt fram á að leigugreiðslur séu ekki tilteknar í skattframtali, væntanlega til að komast hjá skattgreiðslum af leigutekjum. Enn önnur dæmi eru svo þess efnis að einungis hluti leigunnar sé gefinn upp í þinglýstum samningi, en restin svo greidd undir borðið. Það er því afar mikilvægt, ekki síst svo hægt sé að halda uppi enn betra eftirliti með leigumarkaði og leiguverði, að komið sé á einhvers konar hvata til þinglýsingar, þá væntanlega með skattaívilnunum fyrir einstaklinga sem einungis leigja út eina íbúð, auk þess sem full þörf er á að endurskoða húsnæðisbótakerfið.

Vísitala leiguverðs
Að endingu er rétt að taka fram að vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu var 137,7 stig í júlí sl. samkvæmt frétt Þjóðskrár (100 stig í janúar 2011), og hafði þá hækkað um 9,3% síðastliðna 12 mánuði. Á sama tímabili hækkaði launavísitalan um 5,9% og vísitala neysluverðs um 2,4%. Samkvæmt þessu hefur leiguverð því hækkað um 37,7% frá því í janúar 2011. Fram kemur í Hagtíðindum 2014:4 að 28,9% þeirra heimila sem eru í lægsta tekjubilinu leigðu íbúðarhúsnæði árið 2013 og verður að segjast að þann hóp munar um minna!

Sjá einnig: Hagtíðindi 2014:4 28. apríl 2014

Fréttin er einnig aðgengileg í PDF neðar á síðunni