Hvenær gilda húsaleigulögin?

Í 1. gr. húsaleigulaga er fjallað um það hvers konar samninga lögin gilda um:

1. gr. Lög þessi gilda um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis.

Ljóst er af þessu að um leigu, en ekki lán, þarf að vera að ræða. Komi einhver greiðsla fyrir afnotin, hvort sem greiðslan felst í peningagreiðslu, vinnuframlagi eða öðrum gæðum sem leigjandi lætur af hendi er um leigu að ræða. Leiga er þannig tvíhliða samningur þar sem báðir aðilar láta eitthvað  af hendi, leigjandinn greiðir fyrir að dvelja í húsnæðinu. Lán á húsnæði, t.a.m. þegar eigandi húsnæðis leyfir ættingjum sínum að búa þar endurgjaldslaust, og án þess að þeir leggi vinnu eða annað að mörkum í staðinn, mundi hins vegar falla utan við lögin. Nánari upplýsingar um framleigu er að finna hér.

  • Lögin gilda bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota gilda um slíka samninga ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði. Ákvæði laganna, sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði, gilda um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði.

Munurinn á þessu tvennu felst væntanlega helst í því að húsaleigulögin eru frávíkjanleg þegar kemur að atvinnuhúsnæði. Þannig er aðilum slíks samnings heimilt að semja um frávik frá lögunum og lögin gilda bara um leigu á slíku húsnæði að því leyti sem ekki er samið um annað, en um þetta er fjallað í 2. gr. laganna. Hins vegar er ekki heimilt að semja um leigu á íbúðarhúsnæði þannig að leigjandi öðlist minni rétt og taki á sig meiri skyldur en lögin kveða á um, sjá nánari umfjöllun hér.

  • Lögin gilda enn fremur um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning.

Ef leiga á húsnæði er þannig hluti af ráðningarsamningi eða starfskjörum gilda lögin einnig um slíka samninga. Ákveðin ákvæði laganna geta þó falið í sér að örlítið aðrar reglur gilda um leigusamninga sem eru hluti af starfskjörum leigjanda, þannig gildir forgangsréttur leigjanda t.a.m. ekki um slíka samninga og slíkum samningi lýkur einnig án sérstakrar uppsagnar ef leigjandi lætur af starfanum.

  • Lögin gilda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem með vinnuframlagi.
  • Sé um að ræða samninga sem með öðru fjalla um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi þá gilda lögin um þá að því tilskildu að sá þáttur sé meginatriði þeirra.
  • Fjalli samningur enn fremur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal fara um slíkan samning samkvæmt lögum þessum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.
  • Lög þessi gilda ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Þá gilda ákvæði laga þessara ekki um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma.

Lögin gilda þannig t.a.m ekki um leigu stéttarfélaga á orlofshúsum til félagsmanna sinna, en væntanlega eru slíkir samningar algengasta tegund skammtímaleigusamninga. Um slíka samninga gilda því leiguskilmálar viðkomandi félags, og svo vitaskuld svipuð sjónarmið og gilda um leigu almennt, þ.e. leigutaki á rétt á að fá eignina afhenta í umsömdu ástandi og þarf í staðinn að greiða fyrir afnotin og ganga vel um hið leigða. Þetta er þó undantekningarregla, og ekki dugir fyrir leigusala að semja sig undan lögunum með því að gera vikusamninga við leigjendur sína sem hann endurnýjar svo aftur og aftur. Þannig er ekki nóg að leigugjaldið sé miðað við viku í senn heldur þarf líka að vera um raunverulega skammtímaleigu að ræða. Þetta þyrfti að skoða í hverju tilviki, en telja verður að íbúð sem leigjandi hefur t.a.m. búið í í 3-4 mánuði falli undir lögin jafnvel þó alltaf sé greidd leiga fyrir eina viku í senn, og aðilar geri ekki sérstakan samning til lengri tíma.

  • Loks gilda lög þessi ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum.