Leiga hækkuð með nýjum samningi

Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna hefur haft fregnir af því að leigusalar séu í auknum mæli að segja upp leigusamningum við leigjendur í þeim tilgangi að gera nýja samninga, sem eru þá óhagstæðari fyrir leigjendur. Dæmi virðast vera um að leigusamningi sé sagt upp og nýr leigusamningur boðinn sama leigjanda með allt að 40% hækkun á fjárhæð leigugjalds. Leigjendur standa oft berskjaldaðir gagnvart slíkri háttsemi og er því mikilvægt að þeir séu meðvitaðir um rétt sinn.

Í húsaleigulögum er leigjendum tryggður ákveðinn lágmarksréttur og eru lögin að meginreglunni til ófrávíkjanleg þegar kemur að íbúðarhúsnæði. Ef leigusali vill gera breytingar á gildandi samningi þurfa slíkar breytingar að vera samþykktar af leigjanda eða þá þannig að uppsagnarfrestur líði þar til breytingarnar taka gildi. Í lögunum er að finna reglur um lok leigusamnings, en í 56. gr. kemur fram að uppsagnarfestur ótímabundins samnings sé að lágmarki sex mánuðir. Tímabundnir samningar falla að jafnaði niður þegar samningstíma er lokið og þarf því ekki að segja þeim upp með sama hætti. Þó er heimilt að segja tímabundnum samningi upp (á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem skulu þá tilgreind í samningi aðila) með þriggja mánaða fyrirvara, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Ef leigusali ætlar að segja tímabundnum samningi upp í þeim tilgangi að bjóða annan óhagstæðari samning telja Neytendasamtökin leigusala ekki geta borið fyrir sig heimild 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Hækkun leigufjárhæðar getur engan veginn talist sérstök forsenda, atvik eða ástæða í skilningi ákvæðisins. Í því sambandi má hafa til hliðsjónar álit kærunefndar húsamála nr. 50/2013 þar sem kærunefndin taldi sölu á fasteign ekki geta réttlætt uppsögn tímabundins samnings sem sérstök forsenda, atvik eða ástæðna þó það væri tilgreint í samningi aðila. Leigusalar geta því ekki sagt upp tímabundnum samningi á grundvelli þessa og þyrfti tímabundinn leigusamningur þá að fá að renna sitt skeið áður en hægt væri að hækka umsamda leigufjárhæð með nýjum samningi. 

Einnig ber að hafa í huga forgangsrétt leigjanda, sbr. X. kafla húsaleigulaga. Þar segir að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu íbúðar svo lengi sem íbúðarhúsnæðið sé áfram á leigumarkaði í að minnsta kosti eitt ár. Ef eini tilgangur uppsagnar er sá að hækka leigugreiðslur og gera nýjan samning verður að telja því skilyrði fullnægt. Í lögunum eru hins vegar taldar upp ýmsar undantekningar frá meginreglunni. Forgangsrétturinn gildir t.a.m. ekki þegar leigusali tekur húsnæðið til eigin nota, ef leigjandi hefur gerst sekur um vanefndir eða brot á leigutíma sem varðað gátu riftun leigusamnings o.fl. Verður að telja að fæstar þessar undantekningar geti átt við ef tilgangur uppsagnar er eingöngu sá að hækka fjárhæð leigunnar. Ef leigjandi ætlar að notfæra sér forgangsréttinn þarf að tilkynna leigusala það skriflega og sannanlega með að minnsta kosti þriggja mánaða fyrirvara áður en leigusamningur rennur út. Þá segir í lögunum að leigugjald hins nýja samnings eigi að vera sanngjarnt og eðlilegt í garð beggja aðila. Líkur eru á því að sú leigufjárhæð sem áður var í gildi milli aðila hafi verið sanngjörn og þyrfti leigusali í raun að sýna fram á að svo hafi ekki verið ef hann ætlar sér að hækka leigugreiðslur í tengslum við hinn nýja samning. Ef leigusali getur ekki sýnt fram á að gamla leigufjárhæðin hafi verið ósanngjörn á sama fjárhæðin því áfram að vera í nýjum samningi.

Því er ljóst að leigjendur geta borið ýmislegt fyrir sig ef leigusali ætlar að segja upp samningi en um leið bjóða nýjan samning sem er töluvert óhagstæðari fyrir þá.