Leiguverð á leigutímanum

Leigjendaaðstoðinni berast reglulega fyrirspurnir frá leigjendum þar sem spurt er hvort leigusala sé heimilt að hækka fjárhæð húsaleigunnar á leigutímanum. Það sem hafa þarf í huga er að fjárhæð húsaleigunnar er samningsatriði sem aðilum leigusamnings ber að semja sérstaklega um. Þannig á að koma fram í leigusamningnum hversu háa fjárhæð leigjandinn á að greiða í húsaleigu. Bæði er heimilt að semja um að leigan sé ákveðin sem föst krónutala sem breytist ekki á leigutímanum, en einnig er heimilt að semja um að leigan taki breytingum á leigutímanum.

Ef samið er um að fjárhæð leigunnar taki breytingum á leigutímanum, þarf að koma sérstaklega fram í samningi hvenær leigan á að breytast og hvernig. Ef samið er um að leigan taki breytingum skv. vísitölu, þarf að taka fram um hvaða vísitölu er að ræða, oftast er það byggingarvísitala eða vísitala neysluverðs, og við hvaða stig vísitölunnar er miðað við upphaf samningsins. Einnig verður að semja um ákveðna grunnfjárhæð leigunnar sem síðan tekur breytingum eftir því hvort vísitalan hækkar eða lækkar.

Stundum er samið þannig að fjárhæð leigunnar er ákveðin sem föst krónutala og síðan tekið fram í samningi að „leigan breytist samkvæmt síðara samkomulagi“. Á grundvelli svona samningsákvæða vilja leigusalar oft hækka leiguna á leigutímanum. Svona ákvæði ber hins vegar að túlka í samræmi við orðalag þess, þ.e. aðeins er heimilt að hækka leiguna á leigutímanum á grundvelli svona samningsákvæðis ef samkomulag er milli aðila um að leigan skuli hækka. Með öðrum orðum, þá veitir svona samningsákvæði leigusala ekki sjálfdæmi um það hvort og hvenær leigan skuli hækka, samkomulag aðila þarf til svo heimilt sé að hækka leiguna. Þetta kemur skýrlega fram í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-1608/2011, en í málinu hélt leigusali því fram að honum hefði verið heimilt að hækka leiguna á leigutímanum á grundvelli svona samningsákvæðis, gegn neitun leigjanda. Í dómnum segir um þetta atriði að þar sem í samningnum hafi verið krafist samkomulags um hækkun leigunnar, hafi leigusali ekki getað hækkað hana með einhliða yfirlýsingu. Leigusali beri því sönnunarbyrðina fyrir því að samkomulag hafi orðið milli aðila um að leigan skyldi hækka.

Samkvæmt dómnum er því ljóst að leigusali getur ekki hækkað leiguna einhliða á grundvelli samningsákvæðis sem kveður á um að „leigan skuli breytast samkvæmt síðara samkomulagi“. Til þess að það sé heimilt þarf að vera samkomulag milli aðila. Telja verður þó að leigjandi geti veitt þegjandi samþykki sitt fyrir hækkun leigunnar ef hann mótmælir ekki strax við leigusala þegar leigan er hækkuð. Ef leigjandi greiðir þannig hærri leigu í einhvern tíma verður að líta svo á að hann hafi gefið samþykki sitt fyrir hækkun leigunnar. Það er því nauðsynlegt fyrir leigjanda að mótmæla hækkun leigunnar strax við leigusala. Þó svo leigusali beri sönnunarbyrðina fyrir því að samkomulag hafi náðst er öruggast fyrir leigjanda að mótmæla skriflega þannig að ekki farið milli mála að samkomulag hafi ekki náðst milli aðila um að leigan skuli hækka.