Lok tímabundins samnings og forgangsréttur

Leigusamningar eru ýmist tímabundnir (gilda þá frá ákveðnum degi og til ákveðins dags) eða ótímabundnir (gilda þá frá ákveðnum degi en ekki er tiltekið hvenær samningi lýkur). Nokkuð er um að í byrjun sé gerður stuttur tímabundinn samningur sem er þá nokkurs konar reynslutími fyrir báða aðila en að eftir að þeim tíma lýkur gera aðilar svo með sér ótímabundinn samning. Í húsaleigulögum er svo kveðið á um hvernig segja megi ótímabundnum leigusamningi upp.

Samningurinn gildir til...
Tímabundnum samningi lýkur hins vegar á fyrirfram ákveðnum degi án þess að til uppsagnar komi (og er ekki hægt að segja upp á leigutíma nema sérstaklega sé kveðið á um það í samningi að segja megi honum upp á samningstíma vegna sérstakra aðstæðna). Um þetta segir eftirfarandi í í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga: Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

Þrátt fyrir þetta ákvæði fá samtökin iðulega fyrirspurnir frá leigjendum sem hafa gert tímabundna samninga en virðast ekki átta sig á að þeim er skylt að hafa lokið rýmingu og þrifum hins leigða eigi síðar en kl. 13:00 daginn eftir að samningi eða uppsagnarfresti lýkur.

Forgangsréttur
Hins vegar á leigutaki forgangsrétt á áframhaldandi leigu að ákveðnum skilyrðum uppfylltum. Algert grundvallarskilyrði er, vilji leigjandi búa áfram í íbúðinni, að hann tilkynni leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti, a.m.k. þremur mánuðum áður en samningurinn rennur út. Fallist leigusali ekki á forgangsrétt leigjanda skal hann senda rökstudda synjun innan 14 daga frá því hann fær tilkynningu frá leigjanda. Ef hann gerir það ekki telst hann samþykkja forgangsréttinn nema atvik séu með þeim hætti að slík tilkynning sé óþörf. Það getur t.a.m. átt við ef leigjanda má vera ljóst að hann á, t.a.m. vegna vanefnda á samningi, ekki rétt til áframhaldandi leigu, hvað sem reglum um forgangsrétt líður.

Hvenær gildir forgangsréttur ekki?

Ef húsnæðið býðst ekki til áframhaldandi leigu í a.m.k. eitt ár.
Ef um einstaklingsherbergi er að ræða gildir forgangsréttur ekki.
Ef leiguíbúðin er í sama húsi og leigusali býr sjálfur í.
Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti.
Ef leigusali ætlar sjálfur að nýta húsnæðið.
Ef leigusali leigir eða ætlar að leigja nánum skyldmennum sínum (börn, foreldrar, systkini, systkinabörn, tengdaforeldrar, kjörbörn, fósturbörn) húsnæðið í a.m.k. eitt ár.
Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutíma (þá má þó semja um áframhaldandi leigu með ákveðnum skilyrðum, t.a.m. að þrátt fyrir lögboðinn uppsagnarfrest verði eignin rýmd þegar nýr eigandi tekur við henni).
Ef framkvæmdir sem gera húsnæðið óíbúðarhæft í a.m.k. tvo mánuði eru fyrirhugaðar á næstu sex mánuðum eftir lok leigutíma.
Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur haft afnot af húsnæðinu vegna starfsins eða í tengslum við það.
Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem hefðu getað varðað riftun á samningstímanum.
Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg eða sýnt af sér slíka háttsemi að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti mæli gegn forgangsrétti hans.
Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum mælir gegn forgangsréttinum.
Ef samningur er svo endurnýjaður samkvæmt reglum um forgangsrétt skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Almennt er gengið út frá því að leigufjárhæð í upphaflegum samningi hafi verið eðlileg, og sá aðili sem fer fram á hækkun eða lækkun á leigu þarf þá að sýna fram á annað.
Ef leigusali kemur sér svo undan því að virða forgangsréttinn, þ.e. neitar að fallast á forgangsrétt leigjanda án þess að gildar ástæður séu fyrir því, getur hann orðið bótaskyldur gagnvart leigjanda vegna sannanlegs fjártjóns. Væntanlega er þó erfitt að sýna fram á að leigusali hafi brotið gegn lögunum, og eins getur verið erfitt að sýna fram á fjártjón þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Þannig kæmi helst til skoðunar kostnaður vegna flutninga sem hefðu verið óþarfir hefði leigusali staðið við sitt, en ekki er t.a.m. hægt að krefjast óþægindabóta á grundvelli t.a.m. þess að börn leigjenda þurfi að skipta um skóla eða þvíumlíkt.
 

Ef leigan heldur bara áfram...framlenging leigusamnings
Ef leigjandi nýtir áfram hið leigða (gegn greiðslu leigu vitaskuld) í tvo mánuði eftir að samningi eða uppsagnarfresti lýkur og leigusali skorar ekki á hann að rýma húsnæðið á þeim tíma getur leigjandi krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Leigusali getur gert sams konar kröfu á leigjanda. Þessi aðstaða getur kannski helst komið upp ef aðilar eru sáttir við samninginn og gleyma hreinlega hvenær hann átti að falla úr gildi. Leigjendur ættu þó að hafa í huga að uppsagnarfrestur ótímabundins samnings er sex mánuðir, og því eru þeir bundnir af hinum ótímabundna samningi í a.m.k. sex mánuði eftir að þessu tveggja mánaða millibilstímabili lýkur.

Athugið

Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan:

Bætt hefur verið við einni annarri ástæðu sem veitir leigusala rétt til þess að virða forgangsrétt að vettugi en það er þegar leigutaki uppfyllir ekki lengur þau málefnalegu skilyrði sem sett voru fyrir húsaleigu af lögaðila sem rekur útleigu íbúðar án þess að slíkt sé gert í hagnaðarskyni.