Ólögmæt riftun og bætur vegna riftunar

Eins og fjallað er um hér á síðunni, sjá hér og hér, geta ákveðin atvik leitt til þess að aðilum er heimilt að rifta leigusamningi. Þá fellur samningurinn einfaldlega úr gildi, leigjandinn hættir að greiða leigu og hann hefur ekki lengur umráð yfir eigninni.

Riftun getur þó verið flókið ferli og ef annar aðilinn verður fyrir tjóni vegna vanefnda hins aðilans, sem leiða svo til riftunar,  getur það leitt til þess að hann eigi rétt á bótum.

Bætur vegna riftunar
Ef leigjandi gerist sekur um einhverjar vanefndir sem geta leitt til riftunar og leigusali riftir samningnum, sjá hér, getur leigusali átt rétt á bótum vegna tjóns sem hann verður fyrir en um þetta er fjallað í 62. gr. húsaleigulaga:

Nú er leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.

  • Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr.

Ljóst er af þessu, að jafnvel þó hann eigi rétt á bótum, ber leigusala skylda til að takmarka tjónið með því að koma eigninni sem allra fyrst í leigu aftur.

Bætur leigjanda
Um bótarétt leigjanda, ef vanefndir leigusala leiða til riftunar segir svo í 60. gr. laganna: Um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fer eftir almennum reglum kröfuréttar.

Þessi grein er ekki mjög ítarleg og þarf því að meta í hverju tilfelli hvort, og þá hvaða, rétt leigjandi á til bóta. Ætla má að ef leigjandi yfirgefur húsnæði áður en leigusamningur rennur út vegna þess að leigusali hefur ekki staðið við sitt, geti ýmis atriði komið til skoðunar, t.a.m. kostnaður við flutning, geymslu búslóðar, o.s.frv. Hins vegar hvílir líka skylda á leigjanda, rétt eins og leigusala, til að takmarka tjón sitt.

Ekki verður séð af álitum kærunefndar eða úrlausnum dómstóla að mikið hafi reynt á þetta ákvæði í framkvæmd.

Í 15. gr. laganna er svo fjallað um það þegar leigusamningur fellur úr gildi án þess að hafa í raun komið til framkvæmda, en þá er um það að ræða að leiguhúsnæði spillist fyrir upphaf leigutíma, sjá nánari umfjöllun hér. Lagagreinin mundi þannig eiga við ef t.a.m. íbúðin eyðilegðist í eldsvoða eftir að samningur er gerður en áður en leigutími hefst, en miðað er við að leiguhúsnæðið sé hreinlega óhæft til íbúðar. Þó að í slíkum tilvikum sé vissulega um nokkurs konar riftun að ræða þar sem leigusali getur ekki uppfyllt skyldur sínar á leigjandi þó ekki rétt á bótum nema spjöllin á húsnæðinu séu annað hvort leigusala að kenna eða hann hafi vanrækt að láta leigjanda vita af þeim.

Í þeim málum sem kærunefnd húsamála hefur talið þetta ákvæði eiga við  verður ekki séð að leigjendur hafi krafist bóta vegna þessa.

Hvað gerist ef riftun átti ekki rétt á sér?
Það virðist gerast nokkuð oft að fólk reynir að rifta samningi án þess að hafa kvartað eða sent aðvaranir með réttum hætti, eða án þess að gildar ástæður fyrir riftun séu fyrir hendi. Þá er alla jafna um uppsögn, en ekki riftun að ræða, og ber þá í raun að virða uppsagnarfrest samningsins. Þannig getur leigjandi sem segir upp samningi á þennan hátt þurft að greiða leigu á uppsagnartíma, að frádregnum leigugreiðslum sem leigusali fær frá nýjum leigjendum. Einnig geta leigjendur átt rétt á bótum hafi samningi við þá verið rift án þess að riftun eigi rétt á sér.

Mál af þessum toga hafa nokkuð oft komið til úrlausnar kærunefndar húsamála og nokkur mál eru reifuð hér að neðan. Einnig má finna ítarlegri upplýsingar um uppsögn samnings hér,  og álit kærunefndar sem varða uppsagnir hér og hér: 

Mál 26/2009 Um var að ræða tímabundinn samning til eins árs frá 2. júní 2009. Í nóvember kom upp músagangur í eigninni. Bæði leigjandi og leigusali létu eitra fyrir músunum og einnig var götum lokað í þeim tilgangi að fyrirbyggja að þær kæmust inn. Ekki var fullljóst af málavaxtalýsingum hvort þessar aðgerðir skiluðu árangri en leigjandi lýsti yfir riftun og flutti út hinn 28. nóvember en hann óttaðist að mýsnar væru komnar aftur. Leigusali taldi riftunina ólögmæta og krafðist þess því fyrir nefndinni að sér væri heimilt að leysa út tryggingarvíxil vegna tveggja mánaða leigu og auk þess ætti leigjandi að greiða einn mánuð til viðbótar, sumsé alls þriggja mánaða leigu frá því riftun var lýst yfir, en leigusali taldi sig hafa bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan lögbundins frests. Kærunefndin féllst á þassa kröfu, enda yrði tímabundnum leigusamningi ekki slitið á samningstíma án sérstaks samkomulags eða tilgreiningar í samningi. Þá hefði leigjandi ekki sýnt fram á að fyrir hendi væru skilyrði til riftunar, þ.e. hvorki væri sannað að eignin hefði verið óíbúðarhæf frá upphafi né að leigusali hefði ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða.

Mál 23/2009 Leigusali rifti samningi á grundvelli þess að leigjandi hefði ítrekað valdið öðrum íbúum truflunum með gestagangi drukkins fólks, reykingum, o.fl. Leigjandinn taldi hins vegar að riftunin hefði verið ólögmæt og leitaði til nefndarinnar vegna þess. Þar sem mikill ágreiningur var um málsatvik, og meðal annars þótti ekki sannað að leigjandinn hefði verið áminntur um að sjá til þess að góð regla og umgengni héldist í hinu leigða húsnæði, féllst nefndin á það með leigjanda að óheimilt hefði verið að rifta samningnum.

Ekki er að sjá af álitinu að leigjandi hafi krafist bóta en raunar virðist líka af málavaxtalýsingum sem hann byggi enn í eigninni og hafði því væntanlega ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni vegna riftunarinnar.

Mál 12/2009 Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2009 til 1. mars 2010. Þegar leigjandinn kom heim frá útlöndum í júlí 2009 var svo búið að leigja íbúðina öðru fólki, skipta um læsingu á íbúðinni og fjarlægja búslóð leigjandans. Ástæðan að sögn leigusala var sú að leigjandinn hafði verið með ólæti í íbúðinni og lægju fyrir lögregluskýrslur vegna þess, þá hefði leigjandi vanrækt að afhenda tryggingarvíxil og á grundvelli þess hefði orðið að samkomulagi að hann yfirgæfi íbúðina 1. júlí.  Leigjandinn kannaðist hins vegar ekki við slíkt samkomulag og taldi sig þegar hafa afhent víxilinn. Þá hafi hann aldrei á leigutímanum fengið neinar kvartanir vegna ónæðis. Nefndin taldi ekki sannað að leigjandi hefði vanrækt að leggja fram tryggingarvíxil. Þá væri ekki sýnt fram á að leigusali hefði áminnt leigjanda vegna umgengni hans. Því gæti leigusali ekki byggt riftun á þessum atriðum.  Það var því niðurstaða nefndarinnar að rýming leigusala á íbúðinni hefði verið óheimil og að hann hefði bakað sér bótaábyrgð gagnvart leigjandanum.

Mál 8/2009 Um var að ræða tímabundinn samning til eins árs. Þegar u.þ.b. mánuður var liðinn af leigutímanum tilkynnti leigjandi að hann væri að flytja út þar sem læki úr svefnherbergislofti. Í kjölfarið hafði leigusali samband við íbúa á hæðinni fyrir ofan sem komu í veg fyrir lekann. Jafnframt bauð leigusali afslátt af leigunni vegna þeirra óþæginda sem hlutust af. Þegar viðgerðum var lokið var leigjandinn þó fluttur út og neitaði að borga frekari leigu, þrátt fyrir að leigusali gæfi honum kost á að losna undan samningnum gegn greiðslu tveggja mánaða leigu (almennt er ekki hæt að segja tímabundnum leigusamningi upp). Það var álit nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða leigu í tvo mánuði samkvæmt kröfu leigusala, enda lá ekkert fyrir um að leigusala hefði tekist að fá nýja leigjendur í húsnæðið.

Mál 7/2009 Leigjandi gerði tímabundinn samning til tveggja ára frá 15. ágúst 2008. Þegar fimm mánuðir voru liðnir af samningnum sagði hún honum upp með þriggja mánaða fyrirvara með vísan til breyttra aðstæðna í þjóðfélaginu, en áður hafði leigusali fallist á að bíða tímabundið með vísitöluhækkanir, en leigan var samkvæmt samningi bundin byggingarvísitölu. Kærunefndin byggði á því að leigjandanum hefði verið óheimilt að segja samningnum upp á samningstímanum. Þá taldi nefndin ekki efni til að víkja samningnum til hliðar með vísan til ákvæða samningalaga. Væri leigjandinn því bundinn við gerðan samning.

Mál 1/2009 Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. janúar 2009.  Leigjandinn flutti þó aldrei inn og rifti samningnum þar sem íbúðín væri ekki í því ástandi sem ætla mætti, veggir, gluggar og gardínur kámug og skítug auk þess sem raftengi inn á baðherbergi hefði ekki verið frágengið. Leigusali féllst á að leigjandinn segði leigunni upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti en hélt því þó fram að ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að flytja inn hinn 4 janúar. Kærunefndin byggði á því að engin úttekt hefði verið framkvæmd á húsnæðinu og eins því að engar skriflegar áskoranir væru til staðar frá leigjanda um að leigusali bætti úr annmörkum á húsnæðinu Var það því niðurstaða nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest.

Í þessu máli sá leigusalinn til þess að leiguíbúðin var þrifin og hélt því fram að hinn 3. janúar hefði þrifum verið lokið og því hægt að flytja inn hinn 4. janúar. Í samningi aðila var þó miðað við að leigutími hæfist hinn 1. janúar en nefndin fjallaði ekki sérstaklega um þetta atriði og virðist því ekki hafa skipt máli við niðurstöðuna þó íbúðin hafi í raun ekki verið afhent í réttu ástandi fyrr en nokkrum dögum síðar, enda varla um verulegan afhendingardrátt að ræða. Í málinu lá raunar einnig fyrir að leigjandi hafði fengið læknisvottorð vegna veikinda og vegna þess að heilsa hans færi versnandi væri hann ófær um að standa skil á leigugreiðslum. Kærunefndin virðist ekki hafa litið til þessa vottorðs við úrlausn málsins, enda koma sérstakar heilsufarslegar aðstæður leigjanda varla til skoðunar við mat á því hvort riftun er lögmæt.

Mál 7/2007 Leigjandi leitaði til nefndarinnar með þær kröfur að leigusamningur sem aðilar hefðu gert væri ógildur og jafnframt skyldi tryggingarfé skilað. Atvik voru þau að aðilar höfðu gert tímabundinn samning frá 5. febrúar 2007 til 31. janúar 2008. Þegar leigjandi flutti í íbúðina hafi verið mjög kalt í henni auk þess sem gardínur hafi vantað. Þegar leigjandi hugðist láta þinglýsa samningnum var það svo ekki mögulegt þar eð leigusali væri ekki eigandi íbúðarinnar heldur verktakafyrirtæki. Leigjandi hafi í kjölfarið ákveðið að rýma íbúðina og var fluttur út 14 febrúar. Leigusali mótmælti frásögn leigjanda og sagðist hafa verið í fullum rétti að leigja út íbúðina enda hafi hann verið með heimild til þess  frá þinglýstum eiganda. Auðvelt hefði verið að fá samþykki eiganda á leigusamninginn sjálfan en leigjandi hefði ekki óskað eftir slíku. Hvað varðaði kvartanir um hitastig í eigninni hefði fyrst verið kvartað vegna þess hinn 12. febrúar og hefði leigusali þá strax brugðist við. Þá taldi leigusali sig eiga 35.000 kr. bótakröfu á hendur leigjanda þar sem hann hefði valdið skemmdum á vaski og auk þess hefði leigusali orðið fyrir kostnaði við að auglýsa eignina til leigu að nýju. Leigjandi mótmælti aðallega tölulegri kröfu leigusala hvað þetta varðaði og samþykkti því ekki óbreytta bótakröfu. Nefndin taldi ekki þau atvik vera fyrir hendi að réttlætt gætu riftun enda hefði leigusali þegar brugðist við kvörtunum leigjanda vegna hita í íbúðinni. Nefndin taldi því að samningur aðila skyldi vera í gildi til 1 april 2007, eða þar til nýr leigjandi tók við eigninni og væri leigusala heimilt að taka af tryggingarfé sem næmi leigugreiðslum til þess tíma. Jafnframt væri leigusala heimilt að halda 35.000 kr. af tryggingarfénu, vegna bótakröfu sinnar, þar til dómur gengi um frekari bótaskyldu leigjanda.