Ólögmætir og óeðlilegir skilmálar

Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna hefur fengið margar fyrirspurnir varðandi skyldur leigjenda við lok leigusamnings, varðandi tryggingar og rétt leigjanda til afsláttar þegar afnot hans af íbúðinni skerðast vegna viðgerða eða viðhalds af hálfu leigusala.

Leigjandi látinn sjá um almennt viðhald á íbúð
Samkvæmt IV. kafla húsaleigulaga er leigjanda skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og ber hann ábyrgð á öllum þeim skemmdum sem hann, eða aðrir á hans vegum, valda. Við þær aðstæður skal leigjandi sjá um að bæta úr tjóninu. Það er hins vegar leigusali sem annast almennt viðhald á íbúðinni. Þannig á leigusali að sjá um allt annað viðhald en það sem telst vera skemmdir af völdum leigjanda. Leigusali á þannig að sjá um málun húsnæðis, endurnýjun gólfefnis og að laga annað sem slitnar með hæfilegu millibili. Undantekningar frá þessu eru þó hvað varðar smáhluti, eins og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu.

Réttur leigjanda til afsláttar frá leigugjaldi
Öll viðgerðar- og viðhaldsvinna af hálfu leigusala á að fara fram eins fljótt og mögulegt er. Leigusali verður að framkvæma hana þannig að sem minnst röskun verði fyrir leigjanda. Ef viðhaldsvinna af hálfu leigusala hefur í för með sér skert afnot fyrir leigjanda þá á leigjandi rétt á hlutfallslegum afslætti miðað við hin skertu afnot. Ef aðilar geta ekki sætt sig við ákveðna prósentutölu þá er hægt að leita til byggingarfulltrúa sem ákveður þá hæfilegan afslátt. Ákvörðun hans má síðan bera undir kærunefnd húsamála. 

Það hefur borið á því að samið sé svo um að leigjandi eigi engan rétt á afslætti vegna skertra afnota eða þá að samið sé um að sá réttur sé ekki til staðar fyrr en eftir 7 daga af skertum afnotum. Þar sem húsaleigulögin kveða á um lágmarksrétt og eru að meginreglunni til ófrávíkjanleg þegar kemur að íbúðarhúsnæði, þá verður að telja svona ákvæði óbindandi fyrir aðila. Leigjendur eiga því rétt á þeim afslætti sem annars væri ákveðinn þrátt fyrir að samningur kveði mögulega á um annað.

Leigjandi látinn sjá um málun íbúðar við lok leigusamnings 
Það er alls ekki óalgengt að í samningi aðila um íbúðarhúsnæði séu ákvæði um að leigjandi skuli sjá um að mála íbúðina áður en henni er skilað. Eins og kemur fram hér að ofan á leigusali að sjá um allt viðhald. Af því leiðir einfaldlega að leigusali á að sjá um að mála veggi íbúðarinnar þegar nýr leigjandi flytur inn. Einnig á leigusali að sjá um viðhald á íbúðinni með hæfilegu millibili, þ.e. mála veggi hennar o.s.frv. Hafa skal þó í huga að í húsaleigulögum er heimild til þess að semja svo um að leigjandi taki að sér að mála íbúðina og sinna öðru viðhaldi. Það verður þó að gerast með þeim hætti að leigjandi fái þá afslátt af leiguverðinu í staðinn. Leigjandi á þannig ekki að mála íbúðina þegar hann skilar henni af sér nema veggir íbúðarinnar séu á einhvern hátt skaddaðir eftir leigjanda eða ef samið hefur verið sérstaklega um þá skyldu gegn því að afsláttur sé gefinn af leigugjöldum.  Sem dæmi um tilvik þar sem eðlilegt er að leigjandi sjái um málun vegna skemmda mætti nefna vegg sem væri með mörgum götum eftir hillur og upphengt sjónvarpstæki. Það væri e.t.v. eðlilegt að leigjandi lagfæri slík göt og máli yfir veggi sem líta þannig út. Veggi sem eru í eðlilegu ástandi og eðlilega slitnir miðað við leigutíma ætti leigjandi ekki að þurfa að mála.

Leigusali vill ljúka samningi fyrir lok samningstíma
Þegar um er að ræða tímabundna leigusamninga er uppsagnarfrestur í raun ekki til staðar. Þeir taka gildi á ákveðnum degi og þeim lýkur á fyrirfram ákveðnum degi. Slíkum samningi verður ekki sagt upp á leigutímanum nema til staðar séu sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem eru þá einnig sérstaklega tilgreind í leigusamningi. Þessar forsendur, atvik eða aðstæður þurfa að vera þess eðlis að eðlilegt sé að samningi sé slitið – eins og til dæmis andlát annars aðilans o.s.frv. Kærunefnd húsamála hefur til dæmis talið sölu húsnæðis ekki vera nægilega sérstaka ástæðu. Þegar forsendur, atvik eða aðstæður eru nægilega sérstök og tiltekin í samningi aðila er uppsagnarfrestur hins vegar að minnsta kosti þrír mánuðir. 

Þegar samningar eru ótímabundnir þá gildir að minnsta kosti sex mánaða uppsagnarfrestur af beggja hálfu. Sá frestur byrjar að líða á fyrsta degi næsta mánaðar eftir að skrifleg uppsögn var send móttakanda. Óheimilt er fyrir annan hvorn aðilann að ákveða styttri uppsagnarfrest nema báðir aðilarnir séu sammála og samþykki sérstaklega að styttri frestur skuli lagður til grundvallar. Heppilegast er fyrir báða aðila að slíkt samkomulag sé skriflegt ef sanna þarf samkomulagið síðar.

Tekið skal fram að eftir fimm ára leigusamband öðlast leigjandi rétt á tólf mánaða uppsagnarfresti. Þetta gildir þó ekki ef leigjandi sjálfur segir upp samningnum, heldur eingöngu ef leigusali segir honum upp.

Athugið
Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan: 

Ekki er lengur gert ráð fyrir því að byggingarfulltrúar hjá sveitarfélögum sjái um að meta afslátt, heldur verða aðilar sjálfir að finna aðila sem er til þess hæfur. Í lögunum eru þessar aðilar kallaðir ,,úttektaraðilar“ og ekki eru gerðar neinar kröfur til sérfræðiþekkingar þeirra. Þannig verður að gera ráð fyrir því að leigusali og/eða leigutaki þurfi að finna einhvern sem er fróður um þau málefni er um ræðir hverju sinni.

Ekki er lengur um að ræða sjálfkrafa tólf mánaða uppsagnarfrest þegar leigusali segir upp ótímabundnum samningi eftir meira en fimm ára leigutíma. Nú er reglan sú að ótímabundnir leigusamningar beri 6 mánaða uppsagnarfrest nema um sé að ræða útleigu af hálfu lögaðila sem hefur staðið yfir í lengri tíma en tólf mánuði á grundvelli ótímabundins samnings. Við þær aðstæður er uppsagnarfrestur af hálfu leigusala tólf mánuðir.