Reglur um leiguverð

Eðlilegt er að sá sem tekur eign á leigu greiði endurgjald vegna afnotanna. Í VII. kafla húsaleigulaga er fjallað um húsaleigu og tryggingar tengdar leigusamningi. Ekki er í lögunum kveðið á um hver húsaleigufjárhæðin eigi að vera, heldur er aðilum frjálst að semja um hana. Þó segir að umsamin fjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Þá segir jafnframt í lögunum að aðilum sé heimilt að semja um hvort og með hvaða hætti leiga komi til með að breytast á samningstímanum, en eitthvað er um að leigufjárhæð breytist í takt við vísitölu neysluverðs. Telja má að leiguíbúðir lúti sambærilegum lögmálum og annar varningur og að leiguverð hækki eða lækki í samræmi við aðstæður á markaði og þróun framboðs og eftirspurnar.

Víða í lögum og reglum er að finna hugtök á við „hæfilega leigu“ og „markaðsleigu“. Í lögum um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins nr. 27/1968 er t.a.m. kveðið á um að þeim ríkisstarfsmönnum sem afnot hafa af íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins beri að greiða ríkissjóði leigugjald vegna afnotanna og miðist það við markaðsleigu. Í reglugerð nr. 480/1992 sem sett var á grundvelli laganna segir svo að húsaleiga sé 5% af brunabótamati hins leigða húsnæðis.

Þá er í lögum um nauðungarsölu nr. 90/1991 kveðið á um að einstaklingur sem missir húsnæði sitt á nauðungarsölu skuli halda afnotum af húsnæðinu í allt að tólf mánuði eftir söluna gegn greiðslu hæfilegrar húsaleigu. Í lögunum sjálfum eða greinargerð með þeim er ekki að finna neinar leiðbeiningarreglur varðandi það hvernig finna skuli hina hæfilegu húsaleigu, en í raun mun oft miðað við að greidd sé mánaðarleg leiga sem samsvarar 0,5% af fasteignamati viðkomandi eignar.

Samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál er eitt af verkefnum Íbúðalánasjóðs að leigja út eða fela öðrum að annast leigumiðlun á húsnæði sem sjóðurinn hefur yfirtekið á nauðungaruppboðum. Samkvæmt reglugerð nr. 7/2010 skal leiguverð vera fyrirliggjandi meðalleiguverð á viðkomandi markaðssvæði og byggt á upplýsingum frá sveitarfélögum, leigumiðlurum og leiguíbúðafélögum á viðkomandi markaðssvæði. Þegar eignir í eigu Íbúðalánasjóðs eru leigðar út á grundvelli laga um nauðungarsölu mun þó miðað við 0,5% af fasteignamati sem mánaðarlega leigu.

Í lögum nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði segir að skuldari skuli mánaðarlega greiða af veðskuldum sem svari a.m.k. til hæfilegrar húsaleigu á almennum markaði. Í skýringum í greinargerð með þessu ákvæði segir svo að umsjónarmaður með greiðsluaðlögun eigi einn mat um þetta og beri honum að afla upplýsinga um það hvað telst hæfileg húsaleiga á eigin spýtur.

Að lokum má hér nefna lög nr. 138/1997 um húsleigubætur en þar segir að ef leigjandi gefur upp leigufjárhæð, sem er verulega hærri en markaðsleiga fyrir sambærilegt leiguhúsnæði í viðkomandi sveitarfélagi sé sveitarfélagi heimilt að færa niður viðmiðunarleigu sem því nemur eða til þess sem eðlilegt þykir. Nokkuð örðugt er að gera sér grein fyrir því hvernig sveitarfélögum er ætlað að meta þetta þar sem engar ábyggilegar tölur um raunverulega markaðsleigu virðast tiltækar.

Þar sem húsaleigumarkaður hér á landi byggist að mestu leyti á einstaklingsviðskiptum, þ.e. einstaklingur utan atvinnurekstrar leigir öðrum einstaklingi húseign sína, má svo halda því fram að fólk renni í raun algerlega blint í sjóinn varðandi það hvað telst eðlilegt leiguverð. Vaknar þá sú spurning hvaða gildi ákvæði húsaleigulaga um að leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila hefur í raun, þegar aðilar hafa takmarkaðar eða engar forsendur til að meta hvað telst eðlilegt og sanngjarnt í þessum efnum.

Í fréttasafni á forsíðu Þjóðskrár birtast nú reglulega upplýsingar um leiguverð íbúðarhúsnæðis sem fólki er ráðlagt að kynna sér við upphaf leigu.