Riftun af hálfu leigusala

Í húsaleigulögum er fjallað um þau tilvik sem geta leitt til þess að leigusali megi rifta samningnum:
61. gr. Leigusala er rétt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:
   1. Ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.
Greiðsla leigu er aðalskylda leigjanda og því eðlilegt að leigusali geti rift samningnum ef leigjandi stendur ekki við þessa skyldu sína. Algengast er að til riftunar komi einmitt af þessari ástæðu. Áður en til riftunar kemur, og eftir að ljóst er að leigjandi hefur ekki greitt á gjalddaga (sem er 1. hvers mánaðar ef ekki er um annað samið) verður leigusali þó að senda leigjanda skriflega áskorun. Í áskoruninni þarf að koma skýrt fram að skorað sé á leigjanda að greiða gjaldfallna leigu innan sjö sólarhringa en annars verði samningnum rift. Sýnishorn áskorunar af þessu tagi er að finna á heimasíðu velferðarráðuneytisins. Ef leigjandi sinnir áskoruninni og greiðir skuldina er ekki hægt að rifta. Ef skuldin er hins vegar ekki greidd getur leigusali lýst yfir riftun, sjá sýnishorn slíkrar yfirlýsingar hér. Ef leigjandi yfirgefur svo ekki húsnæðið í kjölfar yfirlýsingar af þessu tagi þarf leigusali að leita annarra leiða til að rýma húsnæðið.

   2. Ef leigjanda ber að vinna leigugreiðslu af sér að hluta eða öllu leyti og honum verður á stórfelld vanræksla eða gerist sekur um meiri háttar handvömm við starfið.

   3. Ef leigjandi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.
Gera má ráð fyrir að þessi riftunarástæða komi fremur til ef um atvinnuhúsnæði er að ræða en um afnot leigjanda af leiguhúsnæði má lesa nánar hér.

   4. Ef leigjandi framselur leigurétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu skv. IX. kafla eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar leigusala riftun gagnvart upphaflegum leigjanda.
Sjá um framsal og framleigu.

   5. Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að hinu leigða húsnæði í bága við ákvæði 18. gr.
Í 18. gr. laganna er fjallað um skyldu leigjanda til að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot. Ef leigjandi, þeir sem búa með honum eða gestir hans, valda tjóni á húsnæðinu og bæta ekki úr því er leigusala heimilt að láta viðgerð fara fram á kostnað leigjanda. Þegar svo háttar til er leigjanda skylt að veita leigusala og þeim sem hann kann að ráða til viðgerðarinnar aðgang að hinu leigða. Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgangi að húsnæðinu þegar um er að ræða slíka viðgerð getur leigusali rift samningnum. Nánar um aðgang leigusala að leiguhúsnæði.

   6. Ef leigjandi flyst úr húsnæðinu áður en leigutíma er lokið án þess að hafa gert nauðsynlegar ráðstafanir til gæslu og verndar þess.

   7. Ef húsnæðið spillist í umsjá leigjanda vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem leigjandi ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar kröfu leigusala um úrbætur, sbr. 18. gr.
Sjá frekari umfjöllun um skemmdir af völdum leigjenda.

   8. Ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr., eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans.

   9. Ef leigjandi verslunar- eða veitingahúsnæðis vanrækir, þrátt fyrir aðfinnslur leigusala, skyldu sína til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri, sbr. 31. gr.

   10. Ef leigjandi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.

Nú neytir leigusali ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigjanda eða leigjandi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur leigusala til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar leigjandi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er leiguvanskil, sbr. 1. tölul. 1. mgr.
Þetta ákvæði felur það í sér að leigusali þarf að hafa nokkuð hraðar hendur ef hann vill t.a.m. rifta vegna þess að leigjandi hafi nýtt húsnæðið á óheimilan hátt eða meinað leigusala um aðgang að því í þeim tilgangi að gera við skemmdir af völdum leigjanda.

Þetta kom til skoðunar í máli nr. 2/2011 fyrir kærunefnd húsamála:
Deilt var um hvort leigusala hefði verið heimilt að rifta samningi, en það gerði hann á grundvelli slæmrar umgengni leigjanda, en leigjandi taldi riftunina ekki hafa farið fram með réttum hætti. Leigusali hafði sent leigjanda viðvörun dags. 14. maí og 16. ágúst 2010, en riftun lýsti hann svo yfir með bréfi dags. 21. desember. Leigjandi taldi að skylt hefði verið að lýsa yfir riftun innan tveggja mánaða frá því seinni aðvörunin var send en nefndin féllst ekki á það. Í málinu lá enda fyrir fjöldi gagna um slæma umgengni og vanþrif, m.a. vottorð heilbrigðiseftirlits dags. 23. nóvember 2010. Nefndin taldi rétt að miða við að tveggja mánaða fresturinn byrjaði að líða þegar síðast var brotið gegn ákvæðum húsaleigulaga, og hefði því ekki verið liðinn, enda vottorð heilbrigðiseftirlitsins dagsett 23. nóvember. Var því riftunin talin heimil.

Í máli 23/2009  voru umkvartanir leigusala af svipuðum toga en þar var riftun ekki talin heimil enda skýrt af lögunum að áminningar þurfi að eiga sér stað í tilvikum af þessu tagi:
Leigusali rifti samningi á grundvelli þess að leigjandi hefði ítrekað valdið öðrum íbúum truflunum með gestagangi drukkins fólks, reykingum, o.fl. Leigjandinn taldi hins vegar að riftunin hefði verið ólögmæt og leitaði til nefndarinnar vegna þess. Þar sem mikill ágreiningur var um málsatvik, og meðal annars þótti ekki sannað að leigjandinn hefði verið áminntur um að sjá til þess að góð regla og umgengni héldist í hinu leigða húsnæði, féllst nefndin á það með leigjanda að óheimilt hefði verið að rifta samningnum.

62. gr. Nú er leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.
Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr.

Í máli 4/2011 fyrir kærunefnd húsamála kom til skoðunar hvaða bóta leigusali ætti rétt á vegna tapaðra leigugreiðsla:Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 18. júní 2010 til 31. maí 2012. Hinn 24. nóvember 2010 fékk leigusali hins vegar tilkynningu frá leigjendum með sms-skilaboðum um að þeir væru fluttir úr eigninni og voru lyklar afhentir hinn 5. desember. Stuttu síðar greiddu leigjendur 50.000 kr. upp í leigu desembermánaðar en engar frekari greiðslur voru inntar af hendi. Leigusali fékk nýjan leigjanda frá 1. janúar 2011 til eins árs en þurfti að lækka leiguna um 25.000 kr. á mánuði. Í málinu krafðist leigusali þess að leigjendur greiddu leigu fyrir allan desembermánuð, og auk þess mismuninn á samningunum tveimur, þ.e. 25.000 kr. vegna hvers mánaðar sem eftir væri af samningnum. Leigjendur héldu því hins vegar fram að eignin hefði verið í sölumeðferð, og að samkomulag hefði verið um að þau rýmdu eignina í byrjun desember til að greiða fyrir afhendingu eignarinnar. Síðar hafi leigusali haft samband og sagt að ekkert yrði af sölunni, en þá hefðu leigjendurnir þegar tryggt sér aðra íbúð. Leigusali vildi hins vegar meina að aldrei hefði komið kauptilboð í eignina og auk þess hefði ekkert skriflegt farið á milli aðila um uppsögn á samningi og því væri ekkert samkomulag um slíkt til staðar. Nefndin taldi ekki sannað að samkomulag hefði tekist um uppsögn leigunnar, enda væri ágreiningur með aðilum um staðreyndir málsins, og því bæri leigjendunum að greiða leigusala leigu út leigutímann, að frádregnum þeim leigutekjum sem leigusali hefði af nýjum leigusamningi.

Stundum á riftun svo ekki rétt á sér og um þau tilvik og álit kærunefndar um bótarétt vegna slíkrar riftunar er ítarleg umfjöllun hér.
Sjá álit kærunefndar í málum sem varða riftun hér.