Riftun leigjanda á húsaleigusamningi

Leigjandi getur átt rétt á að rifta leigusamningi – en þá fellur samningurinn niður – ef leigusali gerist sekur um ákveðnar vanefndir. Leigjandi þarf að neyta réttar síns til riftunar innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala annars fellur réttur hans til riftunar niður. Sama gildir ef leigusali hefur að fullu bætt úr því sem var að.

Í 60. gr. húsleigulaga eru talin upp þau atvik sem geta skapað leigjanda riftunarrétt:

Slæmt ástand húsnæðis
1. Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr.

Þetta ákvæði felur í sér að hafi leigusali ekki sinnt réttmætri, skriflegri kvörtun leigjanda vegna ástands húsnæðis innan tveggja mánaða, og leigjandi ekki nýtt sér rétt sinn til að bæta sjálfur úr ágöllum á ástandi eignarinnar að fengnu samþykki byggingarfulltrúa má leigjandi rifta samningnum að því gefnu að um verulega annmarka sé að ræða. Afar mikilvægt, svo riftun teljist gild, er að leigjandi hafi kvartað skriflega og gefið leigusala kost á að bæta úr.

Á þetta reyndi í máli nr. 1/2007 fyrir kærunefnd húsaleigumála:

Snemma á leigutímanum báru leigjendurnir fram ýmsar kvartanir, t.a.m um lekavandamál, hita í íbúð, hálfstíflað klósett og ónothæft þvottahús en áður höfðu þeir kvartað vegna silfurskottu og músaskíts. Leigusali brást fljótt við sumum umkvörtunarefnanna, en nokkrum dögum síðar fluttu leigjendurnir út og riftu samningnum. Ágreiningurinn stóð um það hvort riftunin hefði verið lögmæt, en leigusali taldi að leigjendur hefðu t.am átt að veita sér lögbundinn tveggja mánaða frest til að bregðast við kvörtunum í samræmi við húsaleigulög, og fyrsta skriflega kvörtun leigjenda hefði borist einungis tveimur vikum áður en leigjendurnir fluttu út. Nefndin rakti þau lagaákvæði sem við áttu og taldi að ekki hefði verið sýnt fram á að á eigninni hefðu verið þeir annmarkar að það réttlætti riftun. Það var því álit nefndarinnar að riftun leigjenda á samningnum hefði verið óheimil

Einnig má nefnda hér mál  nr.1/2009 og mál nr. 26/2009 sem voru til meðferðar hjá nefndinni:

Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. janúar 2009.  Leigjandinn flutti þó aldrei inn og rifti samningnum þar sem íbúðín væri ekki í því ástandi sem ætla mætti, veggir, gluggar og gardínur kámug og skítug auk þess sem raftengi inn á baðherbergi hefði ekki verið frágengið. Leigusali féllst á að leigjandinn segði leigunni upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti en hélt því þó fram að ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að flytja inn hinn 4 janúar. Kærunefndin byggði á því að engin úttekt hefði verið framkvæmd á húsnæðinu og eins því að engar skriflegar áskoranir væru til staðar frá leigjanda um að leigusali bætti úr annmörkum á húsnæðinu Var það því niðurstaða nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest.

Um var að ræða tímabundinn samning til eins árs frá 2. júní 2009. Í nóvember kom upp músagangur í eigninni Bæði leigjandi og leigusali létu eitra fyrir músunum og einnig var götum lokað í þeim tilgangi að fyrirbyggja að þær kæmust inn. Ekki var fullljóst af málavaxtalýsingum hvort þessar aðgerðir skiluðu árangri en leigjandi lýsti yfir riftun og flutti út hinn 28. nóvember en hann óttaðist að mýsnar væru komnar aftur. Leigusali taldi riftunina ólögmæta og krafðist þess því fyrir nefndinni að sér væri heimilt að leysa út tryggingarvíxil vegna tveggja mánaða leigu og auk þess ætti leigjandi að greiða einn mánuð til viðbótar, sumsé alls þriggja mánaða leigu frá því riftun var lýst yfir, en leigusali taldi sig hafa bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan lögbundins frests. Kærunefndin féllst á þessa kröfu, enda yrði tímabundnum leigusamningi ekki slitið á samningstíma án sérstaks samkomulags eða tilgreiningar í samningi. Þá hefði leigjandi ekki sýnt fram á að fyrir hendi væru skilyrði til riftunar, þ.e. hvorki væri sannað að eignin hefði verið óíbúðarhæf frá upphafi né að leigusali hefði ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða,

Af þessu má ráða að mjög mikilvægt er fyrir leigjendur að afla sér sönnunar, t.a.m. með því að fá mat heilbrigðiseftirlits á því hvort heilsuspillandi sé að búa í eigninni, en þá getur verið um það að ræða að eignin hafi hreinlega verið óíbúðarhæf frá upphafi, þ.e. spillst fyrir upphaf leigutímans, sjá nánari umfjöllun hér. Sé því haldið fram að ástand eignarinnar sé ekki fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun er einnig mikilvægt að fá úttekt byggingarfulltrúa á húsnæðinu. Þetta er ekki óeðlilegt því sá aðili sem vill rifta þarf að sýna fram á að skilyrði til riftunar séu fyrir hendi. Séu aðilar ósammála stendur annars bara orð á móti orði og því afar brýnt fyrir leigjendur að tryggja sér einhvers konar sönnun á því að leigusali hafi vanrækt skyldur sínar svo að réttlæti riftun. Sé ætlunin að byggja riftun á þessu ákvæði er einnig afar mikilvægt að gæta vel að lögbundnum frestum leigusala til að bæta úr ástandi eignarinnar.

Afhendingardráttur

2.  Ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Beri leigusali ábyrgð á slíkum drætti á leigjandi jafnframt rétt til skaðabóta.

Leiguhúsnæði verður ónothæft eða heilsuspillandi

3. Ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

Í máli nr. 26/2009 sem fjallað er um hér að framan var því haldið fram að riftun gæti stuðst við þennan tölulið þar eð mýs væru í húsnæðinu. Nefndin taldi hins vegar ekki sannað að mýsnar væru enn á kreiki, auk þess sem ekki virðist hafa legið fyrir mat heilbrigðisyfirvalda um það að ástand íbúðarinnar væri heilsuspillandi.

15. gr. húsaleigulaga er svo raunar af svipuðum toga, en um þá grein er frekari umfjöllun hér. Í þeim tilvikum sem falla undir þá grein er þó um það að ræða að leigusamningur fellur niður, er þá staðan sú sama og hann hefði aldrei verið gerður, ef leiguhúsnæði spillist svo fyrir upphaf leigutíma að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota.

Vanræksla á viðhaldsskyldum

4. Ef leigusali gerist sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum sínum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald fljótt og vel. Það er skilyrði riftunar samkvæmt þessum tölulið að leigjandi hafi áður skorað á leigusala að bæta úr vanefndum sínum og gefið honum sanngjarnan frest í því skyni.

Skertur réttur leigjanda

5. Ef réttur leigjanda er verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem á eigninni hvíla. Leigusali ber og bótaábyrgð á beinu tjóni leigjanda af völdum slíkrar skerðingar ef hann vissi eða mátti um hana vita við gerð leigusamnings og lét hjá líða að gera leigjanda viðvart.

Telja verður að þetta ákvæði komi helst til álita þegar um leigu á atvinnuhúsnæði er að ræða, t.a.m. ef leigjandi hefur hugsað sér að stunda ákveðna tegund atvinnustarfsemi í húsnæðinu en það er ekki heimilt.

Ónæði af völdum nágranna

6. Ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 31. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta t.d. bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg.

Í þessu ákvæði er raunar ranglega vísað til 31 gr. húsaleigulaga, en átt er við 4. mgr 30. gr, þar er gert ráð fyrir að leigjendur leiti til leigusala valdi aðrir íbúar í húsinu ónæði eða brjóti gegn reglum laga um fjöleignarhús. Þetta er eðlileg regla þar sem eigandi húsnæðis/leigusali á aðild að húsfélagi en leigjandi ekki og því er auðveldara fyrir leigusalann að koma á framfæri kvörtunum og knýja á um úrræði í samræmi við lög um fjöleignarhús. Ættu leigjendur því að gera leigusala skriflega viðvart telji þeir sig verða fyrir óþægindum vegna annarra íbúa. Leigusala er skylt að bregðast við slíkum kvörtunum og sé það ekki gert getur skapast réttur til riftunar. Sem endranær er þó mikilvægt að hafa kvartanir skriflegar og gefa leigusala eitthvert ráðrúm til að bregðast við, þó vissulega fari það eftir eðli brotanna og ónæðisins.

Sjá mál nr. 10/2007 fyrir kærunefnd húsamála:

Um var að ræða tímabundinn samning til tveggja ára, þ.e. frá 1. júlí 2005 til 1 júlí 2007. Í lok janúar 2007 tilkynnti leigjandi hins vegar um riftun samningsins og bar við samskiptaörðugleikum við nágranna. Nefndin komst að þeirri niðurstöðu að riftun hefði verið óheimil, en ljóst var að formleg kvörtun vegna þessara samskipaörðugleika var ekki send leigusala fyrr en með tilkynningu um riftun.

Brot gegn rétti leigjanda

7. Ef leigusali brýtur ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin óskoruð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða eða ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.

Aðrar vanefndir af hálfu leigusala

Að endingu er í 60. gr. að finna nokkuð opið ákvæði um þau atvik er geta heimilað leigjanda að rifta samningi, en ljóst er að mikið þarf að koma til:

8. Ef leigusali vanefnir frekar skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að riftun af hálfu leigjanda sé eðlileg eða nauðsynleg.

 

Athugið
Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan: 

 

Ekki er lengur gert ráð fyrir því að byggingarfulltrúar hjá sveitarfélögum sjái um að meta hvort ástand húsnæðis sé svo alvarlegt að riftun sé heimil, heldur verða aðilar sjálfir að finna aðila sem er til þess hæfur. Í lögunum eru þessar aðilar kallaðir ,,úttektaraðilar“ og ekki eru gerðar neinar kröfur til sérfræðiþekkingar þeirra. Þannig verður að gera ráð fyrir því að leigusali og/eða leigutaki þurfi að finna einhvern sem er fróður um þau málefni er um ræðir hverju sinni.