Samningar um leiguverð

Kveðið er á um það í húsaleigulögum að umsamin leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í greinargerðinni með lögunum segir svo að aðalviðmiðið varðandi það hvað telst sanngjarnt og eðlilegt sé markaðsleiga sambærilegs húsnæðis. Þetta verður að telja ákaflega óljóst viðmið sér í lagi þar sem ekki hafa verið til neinar áreiðanlegar tölur um markaðsleigu íbúðarhúsnæðis. Það getur svo reynst nokkuð erfitt að sýna fram á að umsamin leigufjárhæð hafi verið ósanngjörn og almennt eru aðilar bundnir við það sem samið er um.

Á þetta reyndi t.a.m. í áliti kærunefndar húsaleigumála nr. 3/2008. Gerður var samningur um leigu íbúðar til tveggja ára en eftir um eins árs leigutíma var leigan hækkuð um 5.000 kr. og hélt leigusali því fram fyrir nefndinni að nýr samningur, með ákvæði um hærri leigugreiðslu, hefði verið gerður milli aðila. Þessi nýi leigusamningur var hins vegar aldrei lagður fram og því taldi nefndin að eldri samningur gilti enn milli aðila og var leigusala því gert að endurgreiða ofgreidda leigu, enda hefði ekki verið heimilt að hækka leiguna með þessum hætti. Ekki virðist hafa komið til álita að leigusala væri, með vísan til sanngirnisreglunnar, heimilt að hækka leiguna þar sem samið var um að hún skyldi vera óbreytt út leigutímann.

Í áliti nefndarinnar í máli nr. 9/2007 héldu leigjendur því svo fram að þeim væri heimilt að greiða lægri leigu en samið hafði verið um. Kröfu sína byggðu þeir á því að húsnæðið sem þau hefðu til afnota væri í raun talsvert minna í fermetrum talið en fram kæmi í leigusamningi. Nefndin taldi ekki sýnt fram á að umsamin leigufjárhæð væri hærri en eðlilegt gæti talist og þá væri ekki sýnt fram á að leiguverð hefði verið ákvarðað með sérstakri hliðsjón af fermetrafjölda. Því bæri leigjendum að greiða umsamið verð.

Í máli nr. 23/2007 voru atvik þau að samið var um að leiga skyldi vera vísitölubundin en samkvæmt gögnum málsins hafði leigusali gert mistök við uppreikning á leiguverði með tilliti til vísitölu. Þá hafði verið samið um að kostnaður vegna hita og rafmagns skyldi vera 6.000 kr. á mánuði en leigusali hafði einnig uppreiknað þann kostnað með tilliti til hækkunar neysluvísitölu. Nefndin leit svo á að þar sem samið hefði verið um 6.000 kr. fasta greiðslu vegna þessa væri ekki heimilt að reikna hana upp með þessum hætti, enda ekki samið um vísitölubindingu þessa liðar. Var leigusala því gert að endurgreiða leigjanda það sem ofgreitt hafði verið samkvæmt þessu.