Þinglýsing leigusamninga

Er þörf á að þinglýsa leigusamningi?
Í 4. gr. húsaleigulaga kemur fram að leigusamningur um húsnæði skuli vera skriflegur. Í 10. gr. húsaleigulaga kemur fram að munnlegur leigusamningur er jafngildur skriflegum og ef aðilar hafa vanrækt að gera skriflegan leigusamning þá teljist þeir hafa gert munnlegan, ótímabundinn samning. Munnlegum samningi er að sjálfsögðu ekki hægt að þinglýsa. Það er því ekki skilyrði fyrir gildi húsaleigusamnings, hvort sem hann er munnlegur eða skriflegur, að honum sé þinglýst, en hins vegar er aðeins hægt að þinglýsa skriflegum leigusamningum. Geri aðilar skriflegan leigusamning er sá samningur að fullu gildur á milli þeirra og þarfnast hann ekki þinglýsingar. Þinglýsing leigusamnings hefur því ekki áhrif á samband leigjanda og leigusala, heldur hefur þinglýsing þann tilgang að vernda ákveðin réttindi leigjanda gagnvart þriðja manni, t.d. grandlausum kaupanda eða skuldheimtumönnum leigusala.

Hvenær er þörf á að þinglýsa leigusamningi?
Húsaleigulögin mæla fyrir um lágmarksréttindi og hámarksskyldur leigjanda. Ekki er heimilt að semja um að leigjandi taki á sig meiri skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um. Sé leigusamningur í alla staði í samræmi við húsaleigulögin, er ekki þörf á að þinglýsa slíkum samningi enda eru réttindi leigjanda samkvæmt húsaleigulögum gild gagnvart sérhverjum án þinglýsingar, þ.á.m. gagnvart kaupanda og skuldheimtumönnum. Ef hins vegar samið er um meiri réttindi leigjanda en leiðir af húsaleigulögum, þá þarf að þinglýsa slíkum samningi til þess að þau ákvæði sem mæla fyrir um meiri rétt leigjandans haldi gildi sínu gagnvart þriðja manni, t.d. gagnvart grandlausum kaupanda. Sé slíkum leigusamningi ekki þinglýst geta auknu réttindin glatast en hins vegar heldur leigjandi alltaf þeim lágmarksréttindum sem leiða af húsaleigulögum. Í slíkum tilfellum glatast ekki leigusamningurinn allur, heldur aðeins þau auknu réttindi sem þurfti að þinglýsa.

Eitt skilyrði þess að leigjandi geti sótt um húsaleigubætur er að hann geti framvísað þinglýstum leigusamning. Það er því nauðsynlegt að þinglýsa leigusamningi hyggist leigjandi sækja um húsaleigubætur.

Hver eru þessi auknu réttindi leigjanda?
Í 2. mgr. 12. gr. húsaleigulaga kemur fram að það fari eftir reglum þinglýsingalaga hvaða réttindi leigjanda, hvenær og gagnvart hverjum eru háð þinglýsingu. Af þinglýsingalögum má ráða að ef samið er um tímabundinn leigutíma sem er lengri en tvö ár þá sé nauðsynlegt að þinglýsa slíkum samningi. Einnig ef samið er um lengri uppsagnarfrest leigjanda en 6 mánuði en nauðsynlegt er að þinglýsa slíkum samningi. Ef leigjandi reiðir fram fyrirframgreiðslu fyrir lengri tíma en eitt ár er einnig nauðsynlegt að þinglýsa. Ef fjárhæð húsaleigu samkvæmt þinglýstum leigusamning er lækkuð, er einnig nauðsynlegt að þinglýsa slíkri skriflegri lækkun ef ekki er getið um hana á þinglýsta leigusamningnum. Að öðru leyti en þessu er ekki nauðsynlegt að þinglýsa leigusamningi til að ákvæði hans haldi gagnvart þriðja manni.