Tryggingarfé

Eitt form trygginga sem leigjandi getur lagt fram fyrir réttum efndum á leigusamningi er tryggingarfé. Leigjandi greiðir leigusala tryggingarfé fyrir afhendingu leiguhúsnæðis og almennt er það gert með millifærslu inn á reikning leigusala. Leigusala ber að halda tryggingarfé aðskildu frá eigin fé og má hann ekki ráðstafa því á leigutímanum nema að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Skuldheimtumenn leigusala eiga ekki að geta gert fjárnám í tryggingarfé og það á ekki heldur að koma til skipta verði bú leigusalans tekið til gjaldþrotaskipta á leigutímanum. Noti leigusali tryggingarfé til eigin nota á meðan á leigutíma stendur getur slík háttsemi verið refsiverð sem fjárdráttur.

Vanskil á greiðslu húsaleigu
Ef leigjandi borgar ekki leiguna er leigusala heimilt að taka af tryggingarfénu sem því nemur. Þetta getur leigusali gert bæði á leigutímanum og að leigutíma loknum. Kærunefnd húsamála hefur í mörgum álitum talið að leigusala væri ekki skylt að endurgreiða tryggingarfé að loknum leigutíma vegna vanskila leigjenda eða vegna þess að leigjendur hafa farið burt úr húsnæði áður en tímabundnum leigusamningi hefur lokið.

Mál nr. 9/2010: Leigusamningur átti að gilda í eitt ár frá 15. september 2007. Leigjandi hélt svo áfram að búa í húsinu svo ótímabundinn samningur komst á. Hinn 31. ágúst 2009 sagði leigjandi svo húsnæðinu upp og skilaði því hinn 15. september 2009. Í kjölfarið vildi hann fá tryggingarfé afhent.  Leigusalar höfnuðu því og sögðu að uppsagnarfrestur skyldi vera þrír mánuðir (samkvæmt lögum er hann sex mánuðir í ótímabundnum samningum en hér höfðu leigusalar samþykkt styttri frest). Því ætti leigjandinn að greiða leigu fram til 1. desember 2009. Því var það álit nefndarinnar að leigusalar þyrftu ekki að skila leigjanda tryggingarfénu.

Skemmdir á leiguhúsnæði
Ef leigusali telur sig eiga skaðabótakröfu á hendur leigjanda vegna skemmda á leiguhúsnæðinu er honum ekki heimilt að taka af tryggingafénu sem nemur skaðabótakröfunni nema leigjandi annað hvort viðurkenni kröfuna eða að genginn sé dómur um skaðabótaskyldu leigjandans. Það er því ekki nægilegt að fyrir liggi álit byggingafulltrúa eða álit kærunefndar húsamála um að leigjandinn beri ábyrgð á skemmdum á húsnæði. Hins vegar má ekki horfa framhjá því að dómsmál eru afar kostnaðarsöm og ef leigusali hefur í höndunum trygga sönnun fyrir því að leigjandi hafi valdið tjóni á leiguhúsnæðinu getur kostnaður leigjanda af slíku dómsmáli verið margfaldur miðað við upphaflega skaðabótakröfu. Hafa ber í huga að það tjón sem bætist samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar fellur ávallt á leigusala, burt séð frá því hvort slík trygging hafi verið keypt.

Endurgreiðsla tryggingarfjár
Að leigutíma loknum skal leigusali endurgreiða leigjanda tryggingafé. Tryggingarfé í vörslum leigusala á að vera verðtryggt en það ber hins vegar ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali eins fljótt og hann getur segja til um það hvort hann geri kröfu í tryggingaféð. Hyggist hann ekki gera kröfu í tryggingaféð þá ber honum að skila því án ástæðulauss dráttar og aldrei síðar en tveimur mánuðum eftir lok leigutíma. Leigusali hefur því tvo mánuði eftir lok leigutíma til þess að gera kröfu í tryggingaféð vegna skaðabótaskyldu leigjanda og skal hann gera þá kröfu skriflega. Dragi leigusali það fram yfir þessi tímamörk að gera skriflega kröfu í tryggingaféð glatar hann þessum rétti sínum nema drátturinn sé leigjanda að kenna eða leigjandi hafi viðhaft sviksamlega háttsemi.

Tryggingarfé og fyrirframgreiðslur
Tryggingarfé og fyrirframgreiðsla leigu er ekki það sama. Nánar er fjallað um fyrirframgreiðslu hér.

Athugið
Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan: 

Leigusali hafði áður tvo mánuði þar til hann þurfti að taka afstöðu til þess hvort gera ætti kröfu í tryggingarfé vegna skemmda á íbúð af völdum leigutaka. Þetta tímabil hefur nú verið stytt í fjórar vikur. Þó ber leigusala sem fyrr að gera kröfu í tryggingarfé eins fljótt og kostur er.

Sú regla hefur lengi gilt að leigusali eigi að bæta það tjón sem bætist samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, burt séð frá því hvort leigusali hafi keypt slíka tryggingu eða ekki. Hins vegar hefur sú breyting nú orðið á að tekið er sérstaklega fram í húsaleigulögum hvernig fer með þá sjálfsábyrgð sem til fellur vegna tjónsins og er það einnig leigusali sem ber þann kostnað.

Nú hefur verið sett regla sem kemur í veg fyrir að leigusali geti krafist hærri tryggingafjárhæðar en sem nemur þriggja mánaða leigugjaldi. Þannig hefur verið sett þak á heildarfjárhæð tryggingar. Reglan kemur í veg fyrir að leigusali geti farið fram á varðveislu tryggingarfjár sem nemur þremur mánuðum og sjálfskuldarábyrgð þriðja manns upp á einn mánuð, svo dæmi sé tekið. Reglan gildir þó einungis um tryggingarfé sem leigusali varðveitir og sjálfskuldarábyrgð. Þannig er það enn háð samkomulagi aðila hversu há bankaábyrgð ætti að vera, sé sú leið valin.