Viðhald leiguhúsnæðis

Í 4. kafla húsaleigulaganna er fjallað um viðhald leiguhúsnæðis. Viðhald á að mestu leyti að vera í höndum leigusalans en leigjanda er þó vitaskuld skylt að ganga vel um hið leigða húsnæði:

18. gr. Leigjanda er skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess.

  • Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. Áður skal þó leigusali veita leigjanda frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni. Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina skal hann leita álits byggingarfulltrúa og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.
  • Skylt er leigjanda í tilvikum þeim, sem fjallað er um í 2. mgr., að sæta umgangi viðgerðarmanna án leigulækkunar enda þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.

Ef leigjandi, fjölskylda hans eða gestir valda tjóni á leiguhúsnæði eða því sem fylgir á leigjandi að bæta úr tjóninu eins fljótt og hann getur. Sé það ekki gert má leigusali, með samþykki byggingarfulltrúa og eftir að hafa veitt leigjanda frest í einn mánuð, láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. Við slíka viðgerð á leigjandi ekki rétt á afslætti jafnvel þó viðgerðin leiði til skertra afnota hans. Vanræksla á því að gera við tjón af þessu tagi, og það að meina leigusala um aðgang að húsnæðinu til að gera við tjónið, getur líka leitt til þess að leigusali rifti samningnum. Sjá nánar um riftun hér.

19. gr. Leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, sbr. þó 3. mgr.

  • Leigusali skal annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum.
  • Leigjanda er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu.
  • Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.
  • Tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skal leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða.

Þessi grein kveður á um það hvaða hluta viðhalds á leigueign hvor aðili á að sjá um. Eins og kemur fram í 22. gr. laganna er þó heimilt að semja um frávik frá þessum reglum en sé það ekki gert gilda þær. Leigusali á þannig að meginstefnu til að sjá um viðhald eignarinnar og halda henni í leiguhæfu ástandi, en þó eru taldir til nokkrir smáhlutir sem leigjandi á að sjá um viðhald á. Sé ekki samið um annað er svo óheimilt að krefja leigjanda um greiðslu vegna almenns viðhalds:

Mál 27/2009 fyrir kærunefnd húsamála: Leigjendum var gert að greiða í hússjóð, en í samningi aðila kom fram að hússjóðurinn væri nýttur í að greiða viðhald á íbúðinni. Þetta gjald væri þannig ekki tilkomið vegna rekstrarkostnaðar, eins og vegna rafmagns eða hita. Ekki væri um eiginlegan hússjóð að ræða heldur sjóð sem leigusali nýtti til viðhalds á eignum sínum.  Fyrir nefndinni fóru leigjendurnir því fram á endurgreiðslu þessa hússjóðsgjalds.  Nefndin féllst á að með innheimtu gjaldsins hefði leigusali rukkað leigjendur sérstaklega vegna kostnaðar sem hann ætti sjálfur að standa straum af, án þess að kveðið væri skýrlega í samningi um frávik frá viðhaldsskyldum leigusala eða leigan lækkuð að sama skapi. Því ætti leigusali að endurgreiða það sem leigjendur hefðu greitt í hússjóð.

20. gr. Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal leigjandi skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist.

  • Sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda ber þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.

Mikilvægt er að leigjandi skori á leigusala með sannanlegum hætti, þ.e. skriflega, svo leigjandi hafi sönnun fyrir því að hann hafi kvartað.  Ef leigusali gerist sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum sínum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald getur leigjandi átt rétt á að rifta samningnum, sjá nánari umfjöllun um riftun af hálfu leigjanda hér og þau álit kærunefndar sem fjalla um riftun hér.

21. gr. Viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. 

  • Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir [kærunefnd húsamála],1) sbr. 85. gr. 

Mál er fjalla um bætur eða afslátt af leiguverði vegna þessa hafa nokkrum sinnum komið fyrir kærunefnd húsamála:

Mál 22/2010: Leigjendur fóru fram á afslátt af leigugreiðslum vegna óþæginda sem þeir urðu fyrir vegna framkvæmda á húseigninni. Um var að ræða fleygun á klöpp (verið að grafa fyrir kjallara í húsinu) en talsverður ágreiningur var meðal leigjenda og leigusala um umfang hávaðans og ónæðis sem af þessu hlaust. Í málinu lá hins vegar fyrir að fleygunin hafi staðið í 25 daga og vinnuvél verið í gangi í 150 tíma á því tímabili. Kærunefndin taldi því ljóst að mikið ónæði hefði fylgt framkvæmdunum og ættu leigjendur því rétt á afslætti. Á grundvelli þessa var það mat nefndarinnar að leigjendur ættu rétt á 20% afslætti af leigugreiðslum vegna tímabilsins 6. desember 2010 til 17. janúar 2011.

Mál 18/2010: Vatnstjón varð í leiguíbúð og í kjölfarið þurfti að dæla út vatni, þurrka íbúðina, skipta um gólfefni o.s.frv. Á grundvelli þessa kröfðust leigjendur 200.000 kr. í bætur vegna skertra afnota og þrifa. Jafnframt héldu leigjendur því fram að frystikista þeirra hefði skemmst en engin gögn voru lögð fram því til stuðnings og var sú krafa því ekki tekin til greina af nefndinni. Í málinu lá fyrir álit byggingarfulltrúa sem taldi endurgreiðslu þriggja vikna leigu, eða 33.615 kr. hæfilegar bætur, en það var sama upphæð og leigusali hafði boðið. Á grundvelli þessa hafnaði nefndin kröfu leigjenda um 200.000 kr. bætur enda taldi nefndin 33.615 kr. hæfilegar bætur vegna skertra afnota og þrifa.

22. gr. Í leigusamningum um íbúðarhúsnæði er heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt kafla þessum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.
 

Athugið
Ef húsaleigusamningur var gerður eftir 22. júní 2016 hafa orðið eftirfarandi breytingar á því sem fram kemur hér að ofan: 

Ekki er lengur gert ráð fyrir því að byggingarfulltrúar meti hæfilegan afslátt eða taki ákvörðun um það hvort leigjanda sé gert heimilt að framkvæma viðhald á kostnað leigusala heldur er nú gert ráð fyrir því að ,,úttektaraðilar" taki við þessum skyldum.

Ekki er lengur gerð sú krafa að leigufjárhæð lækki samhliða því þegar leigjandi sinnir viðhaldi sem annars leigusali hefði átt að sinna. Þannig geta aðilar samið um að leigjandi taki að sér að mála leiguhúsnæði annað hvort á miðju leigutímabili eða að loknum leigutíma. Fyrir breytinguna hefðu leigjendur geta komið sér undan þessum auknu viðhaldsskyldum þegar ekki var samið sérstaklega um leigulækkun samhliða þeim en það á ekki lengur við.