Breyting á húsaleigulögum, með síðari breytingum (réttarstaða leigjanda og leigusala)

Miðvikudagur, 6. maí 2015

Nefndasvið Alþingis
Velferðarnefnd
Austurstræti 8-10
150 Reykjavík

Reykjavík, 5. maí 2015

Umsögn Leigjendaaðstoðar Neytendasamtakanna um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum (réttarstaða leigjanda og leigusala), 696. mál.

Því er fagnað að nú standi fyrir dyrum breytingar á húsaleigulögum. Jafnframt er því fagnað að við gerð frumvarpsins virðist að nokkru leyti hafa verið tekið tillit til, og höfð hliðsjón af, þeim athugasemdum sem Leigjendaaðstoðin hefur gert við núgildandi húsaleigulög undanfarin ár.

Leigjendaaðstoðin átti þess jafnframt kost að koma að athugasemdum við framangreint frumvarp meðan það var á vinnslustigi í velferðarráðuneytinu, og hefur að hluta verið fallist á þær athugasemdir sem þá voru sendar, en sér í lagi er rétt að fagna því að til standi að lengja uppsagnarfrest vegna leigu á einstaklingsherbergjum og því að vanefndaúrræði verði samræmd óháð því hvort um er að ræða bágt ástand húsnæðis við upphaf leigutíma eða vanhöld á viðhaldi. Aðrar athugasemdir þykir þó rétt að ítreka og rökstyðja enn frekar, en rétt er að árétta að á tæplega fjögurra ára starfstíma sínum hefur Leigjendaaðstoðin haft til meðferðar um 7.000 erindi er varða húsaleigu, og er því til staðar yfirgripsmikil þekking og reynsla þegar kemur að þessum málaflokki. Eftirfarandi athugasemdir byggja því á reynslu undirritaðra af þeim annmörkum sem þau telja vera á núgildandi lögum.

Þá er rétt að halda því til haga, að jafnvel þó umrætt frumvarp verði að lögum, hefur það varla nein afgerandi áhrif á ástand á leigumarkaði, enda þarf að koma til annarra aðgerða til að tryggja nægilegt framboð á húsnæði til langtímaleigu. Hér er hins vegar um að ræða mikilvægt frumvarp sem miðar fyrst og fremst að því að skýra, og bæta, réttarstöðu aðila í einstökum leigusamböndum. Að öðru leyti vísast því jafnframt til erinda sem Leigjendaaðstoðin hefur sent velferðarráðuneytinu á undanförnum árum og má þar m.a. nefna heildarumsögn um húsaleigulög dags. 21. september 2012, erindi um skattheimtu vegna húsaleigutekna og hvata til þinglýsingar leigusamninga dags. 30. janúar sl. og erindi vegna aðila sem stunda útleigu í atvinnuskyni, dags. 8. mars 2013, en telja má að efnislega standi öll þessi erindi enn fyrir sínu og hafa þau að geyma enn ítarlegri athugasemdir um ýmis þeirra atriða sem hér fara á eftir, auk þess sem þar eru tiltekin ýmis atriði sem framangreint frumvarp tekur í raun ekki á, en nokkur þeirra eru raunar tiltekin síðar í þessari umsögn. Jafnframt er sérstaklega minnt á erindi Leigjendaaðstoðarinnar vegna laga um húsaleigubætur, dags. 21. september 2012. Öll ofangreind erindi eru aðgengileg í heild sinni á heimasíðunni www.leigjendur.is.

Athugasemdir við einstakar frumvarpsgreinar:

Um 2. gr. frumvarpsins: Leigjendaaðstoðin hefur ítrekað bent á þau vandkvæði sem hafa orðið við túlkun 3. mgr. 2. gr. núgildandi laga, m.a. í afar ítarlegri umsögn sem send var ráðuneytinu dags. 21. september 2012, en þar sagði m.a.:

„Í 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er að finna ákvæði sem heimilar frávik frá annars ófrávíkjanlegum reglum laganna, en að meginstefnu eru reglur laganna ófrávíkjanlegar hvað varðar réttindi og skyldurleigjenda íbúðarhúsnæðis, sbr. 1. mgr. 2. gr. Í 3. mgr. 2. gr. kemur fram að sé íbúðarhúsnæði leigt til ákveðinna hópa, þar sem sérstakar aðstæður kalli á aðra skipan en lögin mæla fyrir um, sé heimilt vegna sérstaks tilgangs eða eðlis starfseminnar að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi. Í ákvæðinu er síðan í dæmaskyni minnst á námsmenn, aldraða og öryrkja. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að húsaleigulögum nr. 36/1994 kemur fram að hér sé um undantekningarreglu að ræða sem skýra beri þröngt, og einnig tekið fram að oftast myndi vera um hagstæðari kjör að ræða en gengur og gerist.
Þetta ákvæði mætti endurskoða m.a. með hliðsjón af því að þegar um leigu er að ræða sem fellur undir þetta ákvæði er leigusali fyrirtæki, stofnun eða annar slíkur aðili sem hefur útleigu húsnæðis að atvinnu. Ákvæðið heimilar því rýrari rétt þeirra leigjenda sem eru í viðskiptum við slíka aðila, sem verður að telja mjög undarlegt þar eð löggjöf er varðar réttindi neytenda miðar almennt að því að styrkja stöðu neytenda gagnvart aðilum í atvinnurekstri. Má í því sambandi benda á mun á milli laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup og laga nr. 48/2003 um neytendakaup. Einnig má benda á reglur laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar eru sérreglur sem styrkja réttarstöðu kaupanda í neytendakaupum.

Þegar um mikilsverð réttindi einstaklinga er að ræða, sem leiga á íbúðarhúsnæði óhjákvæmilega er, verður að telja að með löggjöf eigi fremur að styrkja rétt einstaklings gagnvart aðila í atvinnurekstri frekar en öfugt, sem virðist vera raunin í gildandi húsaleigulögum. Einnig hefur aðilum í atvinnurekstri sem leigja út fasteignir fjölgað á undanförum misserum, og fram hafa komið hugmyndir um eflingu leigufélaga. Þá hafa bankar og sparisjóðir í auknum mæli leigt út fasteignir sem þeir hafa eignast með fullnustugerðum, en velta má því fyrir sér hvort slík leiga, eða leiga sem byggir á 6. tl. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu eða 2. mgr. 87. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti, falli hér undir en ljóst er að slík leiga kemur til vegna mjög sérstakra aðstæðna. Er það mat Neytendasamtakanna að regla 3. mgr. 2. gr., sbr. einnig 8. mgr. 1. gr., skapi í raun mikla réttaróvissu fyrir ört stækkandi hóp leigutaka sem leigja húsnæði af fjármálafyrirtækjum á grundvelli ofangreindra lagaákvæða.

Þó hér sé um þrönga undantekningarreglu að ræða gefa lögin eða athugasemdir með lögunum litlar leiðbeiningar um það hvaða leigustarfsemi fellur hér undir önnur en sú sem beinlínis er nefnd í ákvæðinu. Í athugasemdum er einnig tekið fram að leiga sem félli hér undir væri almennt á betri kjörum en gengur og gerist. Þar sem ekki eru til neinar traustar opinberar tölur sem varða verð á húsaleigu (sjá einnig í umfjöllun um 10. og 12. gr.), og því í raun ómögulegt að kanna raunverulegt leiguverð, er alls óvíst hvort þeir aðilar er kunna að falla undir 3. mgr. 2. gr. eru í raun að bjóða leigu á betri kjörum en almennt gerist og gengur. Eftirfarandi tilvitnun er tekin úr fréttabréfi Félagsbústaða hf., frá desembermánuði 2009. Raunar vita Neytendasamtökin ekki til annars en að Félagsbústaðir hf. fari að öllu leyti að húsaleigulögum, en þó má færa rök fyrir því að þessi ummæli gefi vísbendingar um leigukjör þeirra sem e.t.v. gætu fallið undir 3. mgr. 2. gr.: „Er nú svo komið að leiguverð á almennum leigumarkaði er nánast sambærilegt leiguverði hjá Félagsbústöðum einkum á stærri íbúðum. Við þessar aðstæður er ekki óeðlilegt að þeir leigjendur sem treysta sér til þess bæði fjárhagslega og félagslega flytji á almennan markað sérstaklega ef íbúðir bjóðast á þeim stöðum í borginni sem betur henta til búsetu með tilliti til aðstæðna leigjandans.“ Raunar telja Neytendasamtökin nokkrar vísbendingar í þá átt að leiguverð hjá Félagsbústöðum hf. sé að minnsta kosti jafnhátt og gengur og gerist á almennum markaði, í það minnsta benda fjölmargar ábendingar til samtakanna til þess, enda lýtur leiguverð Félagsbústaða hf. öðrum reglum en lögmáli framboðs og eftirspurnar og hækkar m.a. með hliðsjón af vístölu.

Neytendasamtökin telja því að endurskoða ætti 3. mgr. 2. gr. laganna með það að leiðarljósi að gera réttindi einstaklinga í viðskipum við aðila í atvinnurekstri sterkari en ekki lakari en þegar einstaklingur leigir húsnæði af öðrum einstaklingi.“

Að mati undirritaðra eiga þessi rök enn við fullum fetum, enda virðist undanfarið hafa færst í aukana að aðilar sem samkvæmt orðalagi ákvæðisins og athugasemdum við það geta ekki fallið undir þessa undantekningarreglu, hafa borið hana fyrir sig og er þ.a.l. rétt að fagna tillögum sem lúta að því að umrætt ákvæði verði fellt brott. Örðugt er að koma auga á rök fyrir því að aðilar sem leigja út íbúðarhúsnæði til ákveðinna hópa eigi ekki að falla undir lögin, og að samningar við slíka aðila geti þannig kveðið á um rýrari rétt til handa leigjendum en lögin kveða annars á um. Rétt er jafnframt að taka fram að undirrituð hafa ekki orðið annars vör en að samningar þeirra aðila sem með réttu gætu fallið undir umrætt undantekningarákvæði séu að fullu í samræmi við lögin að öðru leyti.

Þá hefði jafnframt að mati undirritaðra verið rétt að ganga enn lengra, og kveða á um að lögin séu að fullu ófrávíkjanleg þegar um er að ræða samning um íbúðarhúsnæði og leigusali stundar útleigu í atvinnuskyni. Samkvæmt núgildandi ákvæðum húsaleigulaga er þannig t.a.m. heimilt að semja sig frá ákvæðum laganna hvað varðar rekstrarkostnað og viðhaldsskyldur og hallar þá oftar en ekki á rétt leigutaka, en nokkuð er um að aðilar sem stunda útleigu í atvinnuskyni kveði í samningum á um auknar viðhaldsskyldur leigutaka, t.a.m. að þeim sé skylt að mála íbúð fyrir skil hennar, án þess að lækkun leigugjalds komi í mót.

Raunar telja undirrituð æskilegt að 22. gr. núgildandi laga verði tekin til gagngerrar endurskoðunar með hliðsjón af þessu, sér í lagi þar sem ekki er neitt sérstakt eftirlit til staðar með aðilum sem stunda útleigu í atvinnuskyni, þó full þörf sé á eins og bent hefur verið á í erindum til ráðuneytisins.

Um c-lið 5. gr., sbr. 16. gr., frumvarpsins: Rétt er að fagna þeim breytingum sem hér eru lagðar til, en sér í lagi er jákvætt að kveðið sé á um að staða rafmagns- og hitamæla við upphaf leigutíma komi fram í samningi, enda töluvert um að leigutakar fái bakreikninga vegna orkunotkunar sem þeir kannast ekki við, og má þá oft telja að hluta þeirrar notkunar megi rekja til fyrri íbúa hafi langur tími liðið milli álestra. Er iðulega ómögulegt að sanna nokkuð í þeim efnum og því sjaldan sem leigutakar í slíkri stöðu fá úrlausn sinna mála. Er því afar mikilvægt að staða aðila sé tryggð hvað þetta varðar, þ.e. að aðilar greiði einungis kostnað vegna raunverulegrar notkunar sinnar. Hins vegar kann að vera örðugt, séu samningar gerðir nokkrum tíma fyrir áætlaðan afhendingartíma leiguíbúðar, að taka nákvæma stöðu mæla fram í samningi, og mætti því taka til skoðunar hvort þetta ákvæði gangi upp óbreytt í framkvæmd, eða hvort kveða þurfi á um annars konar framkvæmd, og væri þá mögulega rétt að skoða hvort rétt sé að kveða ítarlegar á um þá skyldu sem lagt er til að lögð verði á leigutaka með 16. gr. frumvarpsins. Í öllu falli væri rétt að á eyðublöðum um húsaleigusamninga sem velferðarráðuneytið gefur út væri sérstakur dálkur þar sem gert væri ráð fyrir að staða mæla væri gefin upp, en þá jafnframt tekið fram að um stöðu mæla við afhendingu skuli vera að ræða.

Í þessu samhengi er einnig rétt að benda á að nokkuð er um að leigusalar, séu þeir viðsemjendur orkuveitna, láti loka fyrir vatn og rafmagn, sé leigutaki í vanskilum. Slík úrræði eru þá hugsuð sem einhvers konar þvingunarráðstafanir án þess að lögin geri beint ráð fyrir þeim, og verður því jafnframt með tilliti til þess að telja æskilegast að leigutaki, sem er notandi vatns og rafmagns, sé einnig skráður sem slíkur, en ekki leigusali, hins vegar er sú alls ekki alltaf raunin. Þannig hefur allur gangur verið á því í leigusamningum hvort „hiti og rafmagn“ séu innifalið í leiguverði (og leigusali þá viðsemjandi orkufyrirtækisins), eða tilgreind sérstaklega, eða hvort um sé að ræða sjálfstætt samningssamband leigutaka við viðkomandi veitufyrirtæki, sem verður að teljast langeðlilegasta tilhögunin. Í mörgum tilvikum geta þó legið einhverjar ástæður fyrir því að leigusali, sem e.t.v. býr í sama húsi og einungis ein grind er í húsið, eða heldur lögheimili í íbúðinni þrátt fyrir búsetu leigutaka þar, eða hiti er e.t.v. innifalinn í hússjóði sem að öðru leyti er framkvæmdasjóður og stendur því nær leigusala að greiða o.s.frv., sé áfram skráður sem viðsemjandi viðkomandi orkufyrirtækis. Vegna slíkra tilvika þyrfti að koma skýrt fram í lögum hvort leigusala sé heimilt að beita þeim þvingunaraðgerðum sem hér var minnst á, en að mati undirritaðra eru þær afar óeðlilegar.

Um a-lið 5. gr. og 6. gr. frumvarpsins: Í þessum greinum er lagt til að gefið skuli upp netfang aðila leigusamnings og umboðsmanns leigusala, ef við á. Þetta er að mati Leigjendaaðstoðarinnar afar mikilvægt, enda þess oft þörf vegna sönnunarstöðu aðila að tilkynningar séu skriflegar. Í leigusambandi er hins vegar oft eins og fólk veigri sér við að senda „formleg“ sendibréf en vilji fremur senda tölvupósta, enda rafræn samskipti sennilega mest notaða samskiptaformið. Þegar undirrituð sendu athugasemdir við frumvarp þetta á vinnslustigi var gerð athugasemd við að ekki væri jafnframt kveðið á um skyldu aðila til að gefa upp símanúmer, en í núgildandi ákvæðum er ekki kveðið á um skyldu til þess, þó iðulega komi símanúmer fram í samningum, og raunar er gert ráð fyrir því að símanúmer og netfang séu gefin upp í íslenskum og enskum eyðublöðum um húsaleigusamninga, en svo virðist sem uppfæra þurfi eyðublöð húsaleigusamninga á öðrum tungumálum til samræmis hvað þetta varðar. Fallist var á þessa athugasemd hvað varðaði a-lið 5. gr., en enn virðist ekki gert ráð fyrir að skylt sé að gefa upp símanúmer umboðsmanns leigusala, sbr. 6. gr. frumvarpsins. Jafnvel þó símanúmer aðila teljist vera grundvallarupplýsingar sem viðsemjendur geta vænst þess að fá uppgefin væri að mati undirritaðra allt að einu rétt að kveða skýrt á um þetta, enda hlýtur hið sama að eiga við um önnur þau atriði sem þó eru tilgreind í lögum, eins og nafn, heimilisfang og kennitölur samningsaðila. Í tengslum við þessar breytingar þyrfti svo jafnframt að samræma eyðublöð um húsaleigusamninga, sem aðgengileg eru á heimasíðu velferðarráðuneytisins, en nokkuð mismunandi virðist hvaða upplýsinga er krafist um aðila á þeim eyðublöðum, eftir því á hvaða tungumáli þau eru.

Um 8. gr. frumvarpsins: Telja verður jákvætt að kveðið sé skýrlega á um það hvernig orðsendingar skuli sendar milli aðila samnings, sér í lagi er jákvætt að kveðið sé sérstaklega á um form riftunartilkynninga. Þá er afar mikilvægt að samskipti milli aðila leigusamnings séu að miklu leyti skrifleg, enda veldur það iðulega miklum vandkvæðum við sönnun hafi t.a.m. kvartanir vegna ástands eða skorts á viðhaldi einungis verið bornar upp munnlega. Undirrituð hafa þó ákveðnar efasemdir varðandi þessa grein, og telja markmið hennar og áhrif raunar nokkuð óljós, og telja jafnframt að í raun sé verið að skerða rétt aðila til að koma orðsendingum áleiðis með tölvupósti frá því sem nú er. Í fyrsta lagi er gert ráð fyrir að aðilar þurfi að koma sér saman um að heimilt sé að nota tölvupóst sem samskiptamáta. Hins vegar er ekki kveðið á um það á hvaða tímapunkti hægt sé að semja um slíkt, og ekki er áskilið að það skuli koma fram í samningnum sjálfum, sbr. 5. gr. frumvarpsins, ef slík samskiptaaðferð telst heimil. Þá er heldur ekki ljóst hvaða áhrif það hefur á réttarstöðu aðila hafi þeir sent tilkynningar, og jafnvel átt gagnkvæm samskipti, í tölvupósti án þess að um slíkt hafi verið samið. Nú er ljóst að mikill hluti samskipta leigusala og leigutaka fer alla jafna fram í gegnum tölvupósta, smáskilaboð og jafnvel samfélagsmiðla, enda er þá í mörgum tilvikum hægt að sýna fram á að viðtakandi hafi móttekið orðsendinguna. Með hliðsjón af þeirri framkvæmd má velta upp þeirri spurningu hvort yfirhöfuð sé rétt að aðilar, sem gefið hafa upp netfang sitt við samningsgerð eða á síðari stigum, þurfi að semja sérstaklega um að samskipti geti verið með tölvupóstum.

Í athugasemdum með þessari frumvarpsgrein segir svo „ekki gert ráð fyrir að að aðilar geti sent skriflegar orðsendingar rafrænt sín á milli þegar gert er að skilyrði í lögunum að orðsendingar skuli sendar með sannanlegum hætti“ og í frumvarpsgreininni sjálfri tiltekið að skrifleg orðsending teljist hafa borist með sannanlegum hætti er hún hafi verið send í ábyrgðarpósti eða með annarri sambærilegri aðferð. Ekki er nánar tiltekið, sem vissulega væri þó til bóta, hvað „önnur sambærileg aðferð“ í þessu samhengi er. Þá er í núgildandi lögum á nokkrum stöðum finna áskilnað um að orðsending skuli send með sannanlegum hætti, en í mörgum tilvikum má telja að aðilar sendi t.a.m. tilkynningu um eigendaskipti eða uppsagnir með tölvupósti og telji sig með því uppfylla áskilnað núgildandi laga. Þá er ósvarað þeirri spurningu hvernig fer með réttaráhrif slíkra tilkynninga verði þær eftirleiðis sendar með rafrænum hætti.

Leigjendaaðstoðin hvetur til þess að þetta ákvæði verði skoðað nánar, enda virðist jafnvel sem verið sé að skerða rétt aðila til samskipta með tölvupóstum, frá því sem hefur tíðkast, enda má telja að núgildandi 13. gr. og athugasemdir með henni í greinargerð bjóði upp á nokkuð rýmri túlkun „sannanlegs og tryggilegs háttar“ en sú breyting sem hér er lögð til hefði í för með sér.

Um 21. gr. frumvarpsins: Tekið er undir að þörf sé á þeim breytingum sem hér eru lagðar til. Sér í lagi verður að telja réttara að tryggingarfé í vörslu leigusala beri vexti en sé ekki verðtryggt enda, eins og áður hefur verið bent á, eiga leigusalar þess ekki kost að leggja tryggingarfé inn á verðtryggða reikninga séu leigusamningar gerðir til skamms tíma. Þá virðist það einnig geta valdið töluverðum ruglingi í samskiptum aðila að gert sé ráð fyrir að tryggingarfé sé verðtryggt en beri ekki vexti, þar sem leigutakar vilja iðulega krefjast vaxta á tryggingarfé, og örðugt getur verið að reikna út verðbætur þar sem ekki eru tök á að geyma féð á verðtryggðum reikningum. Þá er einnig afar jákvætt að leigusala verði nú gert að gera kröfu til tryggingarfjár innan mánaðar frá skilum húsnæðis, en ekki tveggja mánaða eins og verið hefur, enda verður að telja einn mánuð nægan tíma í því samhengi.

Hins vegar væri jafnframt rétt að kveða á um það í lögum hvernig fari með tryggingarfé verði eigendaskipti að hinni leigðu eign enda altítt að leigjendur verði fyrir því að þurfa að greiða að nýju tryggingarfé til nýs eiganda, án þess að áður greitt tryggingarfé hafi fengist endurheimt. Æskilegt væri að reglur um þetta, og mismuninn á frjálsri sölu og nauðungarsölu, kæmu skýrt fram í lagatexta.

Um 23. gr. frumvarpsins: Eins og áður sagði er sérstakalega fagnað tillögum um að lengja uppsagnarfrest vegna leigu á einstökum herbergjum úr einum mánuði í þrjá, enda nokkur fjöldi sem heldur heimili sitt í slíkum herbergjum og er verulega íþyngjandi að þurfa að sæta því að slíkum samningum megi segja upp með eins mánaðar fyrirvara, eins og núgildandi lög gera ráð fyrir. Því er jafnframt fagnað að til standi að auka réttindi þeirra sem leigja af félögum sem stunda útleigu í atvinnuskyni, þannig að uppsagnarfrestur ótímabundinna samninga af því tagi verði eftirleiðis tólf mánuðir hafi samningur staðið í meira en ár.

Hins vegar er því mótmælt að felld verði burt regla um tólf mánaða uppsagnarfrest ótímabundins samnings hafi leigjandi búið í íbúð í meira en fimm ár, óháð því hver leigusali er, enda um afar mikilvæga reglu sem stuðlar að auknu búsetuöryggi leigutaka að ræða, auk þess sem telja verður að leigusalar hafi mikið hagræði af því að gera langtímasamning við sama leigjanda, fremur en að finna nýja leigjendur með jöfnu millibili með tilheyrandi ónæði og fyrirhöfn sem af því hlýst, og hlýtur það hagræði að vega upp á móti hugsanlegum óþægindum sem hljótast af því að hafa lögfestan tólf mánaða uppsagnarfrest. Þá virðist mega túlka athugasemd í greinargerð um að „á sama tíma verði fjarlægður einn hvati leigusala til gera tímabundna leigusamninga fremur en ótímabundna“ sem svo að samkvæmt núgildandi lagaákvæði stofnist ekki réttur til tólf mánaða uppsagnarfrests af hálfu leigusala séu gerðir margir tímabundnir samningar milli sömu aðila. Undirrituð eru ekki sammála þeirri túlkun enda segir í núgildandi 2. málslið 2. töluliðs 56. gr. „hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár“ en ekki er áskilið hvernig samningar milli aðila skuli vera. Er á grundvelli ofanritaðs hvatt til þess að þetta atriði verði tekið til endurskoðunar.

Um 24. gr. frumvarpsins: Hér eru í raun ekki lagðar til neinar veigamiklar efnislegar breytingar á núgildandi ákvæði 58. gr. laganna en að mati undirritaðra væri raunar fullt tilefni til að taka þá grein til gagngerrar endurskoðunar. Í fyrsta lagi má velta því upp, þar sem aðilar koma iðulega af fjöllum þegar tímabundnum samningi lýkur og þeim er gert að rýma hið leigða húsnæði, enda telja þeir sig í mörgum tilvikum eiga einhvers konar lögbundinn rétt til áframhaldandi leigu, hvort rétt væri að gera leigusala að senda einhvers konar tilkynningu tilteknum tíma fyrir lok leigusamnings um hvort um áframhaldandi leigu verði að ræða, en í mörgum tilvikum er það einnig svo að leigusalar virðast ekki fyllilega átta sig á þessari reglu og leigutakar halda þá áfram að hagnýta hið leigða án þess að sérstakur samningur sé til staðar.

Hvað varðar 2. mgr. núgildandi 58. gr. er svo rétt að árétta að það ákvæði hefur valdið miklum vandkvæðum í framkvæmd. Þannig er tiltekið í ákvæðinu að tímabundnum samningi megi segja upp á „á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi“. Í fyrsta lagi hefur borið nokkuð á því að aðilar tilgreini engar sérstakar forsendur í samningum sín á milli heldur bæti einungis við tímabundinn samning að „uppsagnarfrestur sé þrír mánuðir“ og getur skapast mikil óvissa um það hvaða vægi slíkt ákvæði hefur, en aðilar telja sig þá eiga fortakslausan rétt til að segja samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara án þess að tilgreina í raun neinar ástæður. Í öðru lagi er svo töluvert óljóst hvers konar tilvik geta fallið undir það að vera „sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður“, en kærunefnd húsamála hefur t.a.m. talið að forsenda um mögulega sölu húsnæðis uppfylli ekki áskilnað ákvæðisins og sé því ekki sérstök forsenda, atvik eða aðstaða. Er því í raun erfitt að nefna í dæmaskyni einhver þau tilvik sem réttlætt geta uppsögn á grundvelli þessa ákvæðis, og þarf því annað hvort að skýra það mun betur, eða velta upp þeirri spurningu hvort yfirhöfuð sé þörf á þessu ákvæði.

Um 29.- 33. gr. frumvarpsins: Samkvæmt núgildandi lögum eru byggingarfulltrúum sveitarfélaga falin margvísleg hlutverk. Þannig er t.a.m. gert ráð fyrir því að samþykki byggingarfulltrúa þurfi að koma til áður en leigutaki bætir sjálfur úr annmörkum á húsnæði, gert er ráð fyrir að byggingarfulltrúi meti afslátt af leiguverði í nánar tilgreindum tilvikum, að leigusali þurfi að leita samþykkis byggingarfulltrúa bæti hann úr skemmdum af völdum leigutaka, að byggingarfulltrúi meti fjárhagslegt tjón vegna skemmda, hann framkvæmi úttektir á húsnæði o.s.frv. Því fylgja ýmsir kostir að fela byggingarfulltrúa þessi hlutverk. Þannig má gera ráð fyrir að byggingarfulltrúi sé staðsettur í nærumhverfi, auk þess sem hann á að vera hlutlaus opinber sýslunarmaður, en erfiðara getur verið að finna, sér í lagi í smærri sveitarfélögum, annan úttektaraðila, sem uppfyllir bæði fagleg skilyrði og skilyrði um óhlutdrægni. 

Samkvæmt reynslu Leigjendaaðstoðarinnar hefur hins vegar verið miklum vandkvæðum bundið fyrir leigutaka að fá byggingarfulltrúa til að sinna þessum lögboðnu verkefnum og hefur þá jafnframt verið afar óljóst hvert annað aðilar geti snúið sér, auk þess sem kærunefnd húsamála hefur í mörgum tilvikum hafnað t.a.m. afsláttarkröfum þar eð ekki hafi verið farið fram á mat byggingarfulltrúa á afslætti, þrátt fyrir að slíkt sé í raun í mörgum tilvikum ómögulegt.

Því er tilefni til að fagna því eigi að endurskoða núverandi fyrirkomulag sem að mati undirritaðra hefur alls ekki gefist nógu vel. Að mati undirritaðra væri þó æskilegra að gera það með því að kveða skýrar á um hlutverk byggingarfulltrúa, t.a.m. með reglugerðarákvæðum er tryggi að þeir uppfylli skyldur sínar samkvæmt lögunum og e.t.v. með víðtæku samstarfi sveitarfélaga um að efla þennan þátt í starfi byggingarfulltrúa, en það er óumræðilega mikilvægt að einhvers konar opinbert eftirlit sé til staðar með framkvæmd leigusamninga. Að nokkru hefur byggingarfulltrúum verið falið slíkt eftirlit með lögum, en því einfaldlega ekki verið sinnt sem skyldi, hverju sem þar er um að kenna. Hins vegar verður ekki litið framhjá því að telja má byggingarfulltrúa best til þess fallna að hafa þetta hlutverk með höndum, að því gefnu að það sé rækt sem skyldi.

Að þessu sögðu eru jafnframt gerðar ákveðnar athugasemdir, eða fyrirvarar, við það fyrirkomulag sem hér er lagt til.

Í frumvarpinu eins og það liggur fyrir er gert ráð fyrir að „úttektaraðili“ taki að sér öll þau hlutverk byggingarfulltrúa sem þeim eru falin í núgildandi lögum. Gert er ráð fyrir að aðilar komi sér þá saman um úttektaraðila sem hafi næga fagþekkingu til starfans. Þá er gert ráð fyrir því að komi aðilar sér ekki saman um úttektaraðila, eins og hætt er við að geti gerst, t.a.m. í fámennari byggðarlögum, þar sem örðugt getur verið að finna fagmenn á viðkomandi sviði, eða í þeim tilvikum þar sem tilnefndur úttektaraðili hefur einhver þau tengsl við annan aðilann að tilefni sé til að draga óhlutdrægni hans í efa, sé hægt að óska eftir því að byggingarfulltrúi viðkomandi sveitarfélags framkvæmi úttektina. Það er í sjálfu sér jákvætt en þá þarf vissulega að tryggja að byggingarfulltrúar hafni ekki slíkum úttektarbeiðnum.

Samkvæmt c-lið 30. gr. frumvarpsins er gert ráð fyrir því að jafnframt sé hægt að leita til byggingarfulltrúa vegna annarra verkefna sem „úttektaraðilum“ eru falin, jafnvel þó 3. mgr. a-liðar taki samkvæmt orðalagi sínu aðeins til úttektar. Er þetta í sjálfu sér jákvætt og í takt við athugasemdir undirritaðra við þetta atriði þegar frumvarpið var á vinnslustigi, enda annars hætt við að annar aðila samningssambands geti í raun komið í veg fyrir að þau verkefni sem úttektaraðilum eru falin með lögunum verði unnin felli hann sig ekki við viðkomandi úttektaraðila. Hins vegar áréttast að í slíkum tilvikum þarf að tryggja að byggingarfulltrúar hafni því ekki að taka slík verkefni að sér. Þá má jafnframt velta því upp hvort ekki sé réttara að efla núgildandi fyrirkomulag fremur en að taka upp nýja skipan með „úttektaraðilum“, fyrst þess á eftir sem áður að vera kostur að leita til byggingarfulltrúa.

Þá er einnig gerð athugasemd við að með brotfalli 70. gr. laganna sé fallið frá þeirri framkvæmd að kostnaður vegna úttektar geti, skv. ákvörðun úttektaraðila, fallið á þann sem er valdur að því að úttektar sé þörf sé ekki um að ræða úttekt við upphaf eða lok leigusamnings, en að mati undirritaðra ætti sú regla að gilda um alla þjónustu úttektaraðila samkvæmt lögunum, að sá sem veldur því að þjónustunnar er þörf greiði fyrir hana. Það getur t.a.m. skipt leigutaka miklu vilji þeir neyta réttar síns samkvæmt lögunum, t.a.m. þegar kemur að því að meta ástand húsnæðis, að þeir beri ekki umtalsverðan kostnað vegna þess sé um vanefndir leigusala að ræða. Úttektir og matsgerðir geta verið afar kostnaðarsamar og hætt er við að erfitt verði fyrir aðila að leita réttar síns skv. lögunum sjái þeir fram á að bera kostnað vegna þess, enda má gera ráð fyrir að ólíklegt sé að sá sem hefur vanefnt skyldur sínar skv. samningi sé ótilneyddur reiðubúinn til að greiða kostnað vegna þjónustu úttektaraðila sem gagnaðili hefur kvatt til starfans.

Um 34.- 39. gr. frumvarpsins: Í þessum ákvæðum er fjallað um störf leigumiðlara svo og eftirlit með þeim. Rétt er að árétta mikilvægi þess að leigumiðlurum sé gert að afla sér menntunar sem er þess eðlis og nægilega umfangsmikil til að þeir geti rækt starf sitt af kostgæfni. Því telja undirrituð að samhliða væntanlegum breytingum á húsaleigulögum sé rétt að taka til skoðunar hvort núverandi nám leigumiðlara tryggi nægilega þekkingu, en gerð og framkvæmd leigusamninga getur verið töluvert flókið lögfræðilegt og fjárhagslegt viðfangsefni.

Þá er einnig tilefni til að gleðjast yfir því að til standi að koma á fót sérstakri eftirlitsnefnd með störfum leigumiðlara. Þá virðast ákvæði um nefndina sækja fyrirmynd sína í ákvæði um eftirlitsnefnd fasteignasala, en rétt er að árétta að tillögur um breytt fyrirkomulag þeirrar nefndar hafa nú um töluvert skeið verið til meðferðar Alþingis. Þá er einnig rétt að taka fram að samkvæmt Evróputilskipun nr. 11/2013 um úrlausn ágreiningsmála utan dómstóla, sem ætla má að verði innleidd hér á landi innan tíðar, er kveðið á um að tryggja skuli neytendum aðgang að úrlausnarleiðum utan dómstóla í tengslum við hvers kyns neytendaviðskipti. Ekki verður í fljótu bragði séð að í tilgreindum frumvarpsákvæðum sé gert ráð fyrir því að nefndin taki á einkaréttarlegum ágreiningi, en gera má ráð fyrir að sinni leigumiðlari ekki störfum sínum sem skyldi geti það valdið viðsemjanda hans, sem hæglega getur verið einstaklingar utan atvinnustarfsemi, þ.e. neytandi, fjárhagslegu tjóni.

Telja undirrituð því æskilegt að farið verði í heildstætt mat á því hvort tillögur um eftirlitsnefnd leigumiðlara, eins og þær eru settar fram í frumvarpinu, séu að fullu í samræmi við áðurnefnda tilskipun, en ekki er tekin bein afstaða til þess álitaefnis hér en einungis bent á að þetta kunni að þurfa skoðunar við, og þá jafnframt hvort skipun nefndarinnar, samkvæmt því sem lagt er til, sé í samræmi við fyrrgreinda tilskipun, eða hvort ekki þurfi fulltrúa neytenda; leigutaka eða leigusala, í nefndina en ekki einungis fulltrúa leigumiðlara.

Um 40. gr. frumvarpsins, gildistökuákvæði: Lagt er til að lögin í breyttri mynd gildi aðeins um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra, en að aðilar geti þó samið um að lögin gildi um núgildandi samninga. Þetta telja undirrituð að geti valdið gríðarlegu flækjustigi í framkvæmd, og að réttara væri að tiltaka ákveðin ákvæði sem gildi ekki um samninga sem nú þegar eru í gildi, en að öðru leyti gildi lögin og ekki þurfi að koma til sérstakir samningar þar að lútandi. Þannig er eðli máls samkvæmt t.a.m. ekki hægt að láta ákvæði um bann við fyrirframgreiðslu ná til þeirra samninga þar sem slík greiðsla hefur þegar átt sér stað. Hins vegar verður að telja afar ósanngjarnt þurfi aðilar sem nú eru í leigusambandi að leita til byggingarfulltrúa, sbr. umfjöllun um þá hér að framan, í samræmi við núgildandi lög en byggingarfulltrúum eru í núgildandi lögum falin fjölmörg hlutverk, en eigi þess ekki kost að leita til úttektaraðila eins og frumvarpið gerir ráð fyrir. Þá má jafnframt gera ráð fyrir að það verði afar flókið í framkvæmd eigi réttarstaða aðila, sem þegar eru í samningssambandi, að vera ólík eftir því hvort um vanhöld á viðhaldi eignar eða ástand í upphafi er að ræða. Þá getur t.a.m. sú staða komið upp að t.d. reglur um uppsagnarfresti, tilkynningar og endurgreiðslu tryggingarfjár séu mismunandi eftir því hvenær samningssamband aðila hófst.

Þá verður ekki litið framhjá því að aðilar leigusamnings eru alla jafna einstaklingar sem í fæstum tilvikum hafa mikla sérfræðiþekkingu þegar kemur að húsaleigulöggjöf og telja má að mörgum þeim reynist afar snúið að fletta upp í eldri útgáfum lagasafns til að átta sig á því hvaða ákvæði gildi um samningssamband þeirra. Er því eindregið hvatt til þess að gildistökuákvæði frumvarpsins verði tekið til nánari skoðunar, enda verður ekki séð að „afturvirkni“ ýmissa ákvæða frumvarpsins mundi leiða til íþyngjandi réttindamissis aðila, og má hér t.a.m. vísa til gildistökuákvæðis laga um ábyrgðarmenn, nr. 32/2009 þar sem sérstaklega er talið upp hvaða ákvæði gilda um samninga sem gerðir voru fyrir gildistöku laganna.

Raunar má einnig velta því upp, þar sem um svo umfangsmiklar breytingar á lögunum er að ræða, þar eð flestum ákvæðum þeirra er í raun breytt að einhverju leyti hvort ekki væri einfaldara að hreinlega endurútgefa lögin í heild sinni.

Vankantar á núgildandi húsaleigulöggjöf sem ofangreint frumvarp tekur ekki á. Að lokum er rétt að rekja örfá atriði sem Leigjendaaðstoðin hefur bent á að betur megi fara í núgildandi húsaleigulöggjöf en er ekki tekið á í því frumvarpi sem hér liggur fyrir, annarra slíkra atriða er þó jafnframt getið í athugasemdum við einstakar greinar frumvarpsins hér að framan:

Varðandi 3. gr. húsaleigulaga – réttarstaða „meðleigjenda“: Í 3. grein húsaleigulaga er ákvæði sem jafnar réttarstöðu einstaklinga í óvígðri sambúð eða sambúð sem staðið hefur lengur en í eitt ár við réttarstöðu hjóna. Ákvæðið miðar við sambúð tveggja einstaklinga en hér mætti athuga hvort ákvæðið ætti ekki einnig að ná yfir réttarstöðu þeirra sem leigja íbúð saman en eru ekki í sambúð í eiginlegum skilningi. Hér mætti t.d. hugsa sér mæðgin, feðgin, systkini eða námsmenn sem leigja saman íbúð. Þetta ákvæði þarf að skoða með hliðsjón af 46. gr. laganna sem heimilar maka leigjanda að halda áfram leigu á íbúð ef makinn, sem hefur verið skráður leigjandi skv. samningi, flytur burt. Töluvert er um það að einstaklingar sem ekki eru í sambúð leigi íbúð saman og því mætti skoða hvort réttindi þeirra eigi ekki að vera jafn trygg og réttindi þeirra sem eru í sambúð. Jafnframt þyrfti að skoða hvort ekki væri rétt að lög um húsaleigubætur tækju að einhverju leyti til slíks búsetuforms.

Varðandi 12. gr. húsaleigulaga – þinglýsing leigusamnings: Leigumarkaðurinn á Íslandi er ekki vel kortlagður og erfitt að gera sér grein fyrir því hversu margir eru á leigumarkaði, en talið er að um 25% landsmanna búi í leiguhúsnæði. Í erindum sínum til velferðarráðuneytisins hefur Leigjendaaðstoðin ítrekað bent á mikilvægi þess að þinglýsa leigusamningum, en með því fáist rétt mynd af leigumarkaði, fjölda þeirra sem búa í leiguhúsnæði og hvaða verð er greitt fyrir leigu hverju sinni, auk þess sem slíkt mundi væntanlega draga úr „svartri“ leigustarfsemi.

Í 12. gr. núgildandi húsaleigulaga er fjallað um þinglýsingu, en ekki er skylt að þinglýsa leigusamningum, og ljóst er að fjölmörgum samningum er ekki þinglýst. Það á t.a.m. við ef leigusali af einhverjum ástæðum vill ekki láta þinglýsa samningi, en slík tilvik eru mýmörg, eða ef leigjandi veit að hann á hvort eð er ekki rétt á húsaleigubótum og sér því í raun engan tilgang með þinglýsingu, enda hefur það smávægilegan kostnað og umstang í för með sér. Verður því að telja líklegt að talsvert margir samningar séu í gildi án þess að stjórnvöld hafi í raun nokkrar upplýsingar eða vitneskju um þá. Leigjendur gera sér þá e.t.v. ekki grein fyrir því að í sumum tilvikum getur þinglýsingin verndað ákveðin réttindi þeirra gagnvart þriðja manni, eins og til dæmis þegar kemur að nauðungarsölu fasteignar eða ef um sérstaklega umsamin réttindi er að ræða í húsaleigusamningi. 

Að mati undirritaðra er því brýnt að skylt verði að þinglýsa leigusamningum, en jafnframt þyrfti að setja á fót einhvers konar hvata til þinglýsingar, t.a.m. með því að breyta reglum um húsaleigubætur og með því að innheimta ekki skatt af leigutekjum vegna einnar íbúðar. Hvað þetta varðar vísast að öðru leyti til erinda Leigjendaaðstoðarinnar til ráðuneytisins, dags. 21. september 2012 og 30. janúar 2015.

Varðandi kærunefnd húsamála: Í frumvarpi því sem hér er til skoðunar virðist ekki gert ráð fyrir neinum breytingum þegar kemur að kærunefnd húsamála, en rétt er þó að árétta að nú er til meðferðar Alþingis frumvarp til laga um úrskurðarnefnd velferðarmála, 207. mál á 144. löggjþ., en Leigjendaaðstoðin og Húseigendafélagið sendu sameiginlega umsögn dags. 4. nóvember sl., við það frumvarp þar sem settir voru fyrirvarar við þá hugmynd að kærunefnd húsamála, sem tekur á einkaréttarlegum ágreiningi, yrði sameinuð nefndum sem að mati þessara samtaka eru allt annars eðlis, þ.e. fjalla um opinberar ákvarðanir. Þá er rétt að árétta að samkvæmt Evróputilskipun nr. 11/2013 um úrlausn ágreiningsmála utan dómstóla, sem ætla má að verði innleidd hér á landi innan tíðar, er að finna ákveðnar reglur um úrlausnaraðila utan dómstóla í tengslum við hvers kyns neytendaviðskipti. Telja undirrituð því æskilegt að farið verði í heildstætt mat á því hvort skipan og starfshættir kærunefndarinnar séu að fullu í samræmi við fyrrgreinda tilskipun, eða hvort þurfi að endurskoða einhverja þætti í starfi nefndarinnar. Hér er ekki tekin afstaða til álitaefna sem geta komið upp í því samhengi en rétt er að gagnrýna skipan nefndarinnar þegar kemur að ágreiningi sem varðar húsaleigu. Einn fulltrúi í nefndinni er þannig tilnefndur af Húseigendafélaginu en tveir eru skipaðir af ráðherra án tilnefningar. Skipan nefndarinnar er því þannig að enginn fulltrúa er skipaður af „leigjendum“, þó hagsmunasamtök húseigenda (þ.e. leigusala) eigi vissulega sinn fulltrúa. Þetta atriði telja undirrituð rétt að taka til endurskoðunar. 

Eftirlit með aðilum sem stunda útleigu í atvinnuskyni: Í erindum til ráðuneytisins hafa Neytendasamtökin lýst þeirri afstöðu sinni að mikilvægt sé að til staðar sé öflugt eftirlit með þeim aðilum sem stunda útleigu í atvinnuskyni. Í þeim tilvikum sem leigt er af fyrirtækjum virðist því miður alls ekki algilt að slík fyrirtæki virði að fullu ákvæði húsaleigulaga. Sem dæmi um kvartanir sem borist hafa má nefna að í einhverjum tilvikum virðist leigjendum gert að greiða leiguna í reiðufé en ekki er boðið upp á millifærslur í gegnum bankakerfið. Í alla vega einu tilviki hafa borist ábendingar um að rétt fyrir mánaðamót séu hengdar upp áminningar á hurðir íbúða þar sem leigjendur eru minntir á að fara í bankann og ná í reiðufé. Þetta gefur í skyn að umtalsverð undanskot skatta eigi sér stað en auk þess er um að ræða brot gegn 3. mgr. 33. gr. húsaleigulaga. Þá er afar bagalegt fyrir leigutaka, komi upp ágreiningur af einhverju tagi, að geta ekki sýnt fram á með kvittun eða staðfestingu á millifærslu að greiðsla hafi í raun farið fram. Þá er í leiguskilmálum eins slíks aðila, sem leigir bæði út herbergi og stúdíóíbúðir, að finna ákvæði sem heimilar leigusala að rifta samningi fyrirvaralaust og vísa leigutaka úr húsnæðinu brjóti hann gegn ákveðnum húsreglum. Þetta ákvæði felur í sér brot gegn 61. gr. húsaleigulaga, en þar er meðal annars kveðið á um að riftun sé því aðeins heimil vegna vanrækslu leigutaka á að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði að leigusali hafi áður sent leigutaka viðvörun. Í 18. gr. laganna er jafnframt kveðið á um skyldu/heimild leigutaka til að bæta úr tjóni sem hann veldur á hinu leigða en ekki verður séð að slík atvik varði fyrirvaralausri riftun. Að endingu má nefna ákvæði í umræddum skilmálum sem kveður á um að útburður leigutaka fari fram með þeim hætti að hafi hann ekki greitt leigu innan sjö daga frá eindaga sé leigusala heimilt að loka herbergi og rýma það, en slík tilhögun án atbeina dómstóla getur vart talist heimil. Þrátt fyrir að kærunefnd húsamála hafi, alla vega að einhverju leyti, fjallað um þessa skilmála, og talið þá ólöglega, verður ekki séð að þeim hafi verið breytt.

Þar sem afar takmarkað eftirlit er með þessum aðilum á markaði er mjög örðugt er að koma kvörtunum vegna aðila sem stunda útleigu í atvinnuskyni í þann farveg að viðhlítandi lausn fáist, enda fer t.a.m. kærunefnd húsamála ekki með nein eftirlitsúrræði eða refsiheimildir, auk þess sem álit nefndarinnar eru ekki bindandi. Sé ætlunin að gera leigu að raunhæfum valkosti á húsnæðismarkaði er ljóst að auka verður framboð á langtímaleiguhúsnæði, sem jafnan er þá í eigu aðila sem stunda leiguna í atvinnuskyni. Sé ekkert eftirlit með slíkum aðilum er hins vegar hæpið að leigumarkaðurinn njóti þess trausts sem telja má forsendu þess að hann dafni. Er því hvatt til þess að samhliða breytingum á húsaleiguslögum verði komið á fót eftirliti með aðilum sem stundaútleigu í atvinnuskyni, en æskilegt væri að mati undirritaðra að slíkt eftirlit væri sett á fót í samstarfi við sveitarfélögin, enda mikilvægt að það sé starfrækt í nærumhverfi leigutaka og að viðbragðstími sé skammur. 

SAMANTEKT
Þau atriði sem að mati undirritaðra er enn æskilegt að skoða frekar eru samkvæmt framansögðu helst þessi og vísast til framangreindra athugasemda hvað varðar frekari rökstuðning:

- 3. gr. húsaleigulaga: Setja þarf reglur um réttindi „meðleigjenda“ þegar ekki er um það að ræða að viðkomandi séu í sambúð eða hjúskap.
- 12. gr. húsaleigulaga: Mikilvægt er að húsaleigusamningum sé þinglýst og því er mikilvægt að setja á fót einhvers konar hvata til þinglýsingar og gera hana að skyldu.
- 22. gr. húsaleigulaga: Undirrituð telja æskilegt að ákvæði þetta verði tekið til gagngerrar endurskoðunar enda virðist töluvert um að leigutökum sé ætlað að annast viðhald sem ella væri í verkahring leigusala, án þess að lækkað leiguverð komi til.
- 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga: Ákvæði þetta um möguleika til uppsagnar tímabundinna samninga hefur valdið miklum vandkvæðum í túlkun og framkvæmd og þyrfti því að endurskoða það eða fella það einfaldlega brott.
- C-liður 5. gr., sbr. 16. gr., frumvarpsins: Í tengslum við þessi ákvæði þyrfti jafnframt að kveða skýrt á um hvort leigusala sé heimilt að láta loka fyrir hita og rafmagn sé hann viðsemjandi orkufyrirtækis, en slíkt telja undirrituð afar óeðlilegt. Í því samhengi þarf jafnframt að skoða hvort umrædd ákvæði kveði nægilega skýrt á um það hvor aðili samnings skuli vera viðsemjandi slíkra fyrirtækja.
- 8. gr. frumvarpsins: Rétt er að skoða þetta ákvæði nánar m.t.t. þess hvort mögulega sé verið að gera aðilum erfiðara fyrir og skerða rétt þeirra til samskipta með tölvupósti frá því sem í raun hefur tíðkast.
- 21. gr. frumvarpsins: Mikilvægt er að kveðið sé á um það í lögum hvernig fari með tryggingarfé verði eigendaskipti á leiguhúsnæði.
- 23. gr. frumvarpsins: Tillögum um að fella burt reglu um 12 mánaða uppsagnarfrest af hálfu leigusala, hafi leigjandi haft íbúð á leigu í fimm ár eða lengur er mótmælt.
- 24. gr. frumvarpsins: Afar algengt að leigutakar misskilji ákvæði um að tímabundnum samningi ljúki einfaldlega á umsömdum tíma og telja þeir sig þá eiga rétt til áframhaldandi búsetu eftir að umsaminn gildistími rennur út, eða í það minnsta tilkynningu um að samningnum ljúki. Mögulega er rétt að kveða á um að senda skuli slíka tilkynningu, enda örðugt að sjá hvernig ákvæðið sem slíkt getur orðið mikið skýrara.
- 29. - 33. gr. frumvarpsins: Endurskoða þarf ákveðin atriði í tillögum um „úttektaraðila“ og jafnframt skoða hvort ekki sé fremur æskilegt að endurbæta núverandi kerfi fremur en að setja á fót nýtt kerfi „úttektaraðila“.
- Skoða þarf ákvæði um kærunefnd húsamála og fyrirhugaða eftirlitsnefnd með störfum leigumiðlara með hliðsjón af Evróputilskipun nr. 11/2013.
- Skýra þarf gildistökuákvæði frumvarpsins, þannig að aðilum húsaleigusamnings reynist auðvelt að átta sig á því hvaða ákvæði gildi um samningssambandið.
- Stórbæta þarf eftirlit með framkvæmd leigusamninga, sér í lagi þegar um er að ræða leigu í atvinnuskyni.

Að öðru leyti eru ekki gerðar athugasemdir við frumvarpið, enda telja undirrituð þær breytingar sem lagðar eru til almennt til mikilla bóta. Með ofangreindum fyrirvörum lýsa undirrituð, f.h. Leigjendaaðstoðarinnar, sig því hlynnt þeim breytingum á húsleigulögum sem lagðar eru til með framangreindum drögum.

Virðingarfyllst,
f.h. Leigjendaaðstoðar Neytendasamtakanna,
Hildigunnur Hafsteinsdóttir
Hrannar Már Gunnarsson

Slóðin á frumvarpið er: http://althingi.is/altext/144/s/1170.html.