Frumvarp til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa

Fimmtudagur, 18. september 2003

 

Drífa Pálsdóttir
Dómsmálaráðuneyti
Arnarhvoli
150 Reykjavík

Reykjavík, 18. september 2003

Efni: Frumvarp til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Neytendasamtökin fagna tilkomu þessa lagafrumvarps enda er það skoðun þeirra að það sé löngu tímabært að endurskoða núgildandi lög.  Eftirfarandi eru athugasemdir samtakanna vegna frumvarpsins.
i. Hlutverk og skipan eftirlitsnefndar.

1. mgr. 19. gr. laganna er kveðið á um að skipa á eftirlitsnefnd Félags fasteignasala.  Í 20. gr. er hlutverk hennar frekar skilgreint, en samkvæmt ákvæðinu mun nefndin fjalla um störf fasteignasala.

Samkvæmt orðanna hljóðan virðist hlutverk nefndarinnar einskorðast við,  að hafa eftirlit með ákveðnum starfsháttum fasteignasala, einkum fjárreiðum þeirra.  Nefndin hefur ekki það hlutverk að leysa úr einstaka ágreiningsmálum sem upp koma á milli fasteignasala og viðsemjanda hans, og eða gagnaðila.  Fjöldi slíkra ágreiningsefna kemur inn til Neytendasamtakanna á hverju ári og er eina leiðin fyrir neytendur að leita með slík mál til dómstóla til að ná rétti sínum fram.  Ekki þarf að fara mörgum orðum um þann kostnað og tíma sem því fylgir.  Frumvarpið tryggir neytendum ekki þann möguleika að ná fram rétti sínum á skjótann, einfaldan og hagkvæman hátt. Vert er að benda á að þegar neytendur eiga viðskipti við fasteignasala eru þeir í langflestum tilvika að fela þeim í hendur aleigur sínar.  Í lögum um lögmenn er að finna ákvæði um úrskurðarnefnd lögmanna sem falið er ákveðið eftirlitshlutverk líkt og þeirri nefnd sem frumvarpið kveður á um að verði sett á fót, þeirri nefnd er einnig falið að skera úr deilumálum sem upp koma á milli lögmanna og viðskiptavina þeirra.  Það er ósk Neytendasamtakanna að eftirlitsnefndinni verði jafnframt veitt slík hlutverk. Á öðrum Norðurlöndum er að finna nefndir sem hafa það hlutverk að leysa úr ágreiningsmálum sem upp koma í fasteignaviðskiptum, má þar nefna úrskurðarnefnd um fasteignamál í Danmörku, þe. Klagenævnet for ejendomsformidling.  Ljóst er að þörfin fyrir slíkar nefndir er jafn rík hér sem og í öðrum löndum.  Neytendasamtökin gera því þá skýlausu kröfu að hlutverk nefndarinnar verði rýmkað og henni verði veittar heimildir til þess að skera úr ágreiningsmálum, kveða upp úrskurði sem og álit, úrskurða um bætur og jafnvel að slíkar niðurstöður nefndarinnar verði aðfarahæfar.

Neytendasamtökin gera þá kröfu að efni 19. gr. um skipan nefndarinnar verði breytt á þann veg, að Neytendasamtökin tilnefni fulltrúa í eftirlitsnefndina, og annan til vara.  Neytendasamtökin gera þessa kröfu í ljósi þess að hætt er við hlutdrægni, þegar tveir fulltrúar í þriggja manna nefnd eru skipaðir af hagsmunafélagi þeirra sem nefndin á að hafa eftirlit með.  Það er of mikil hætta að nefndarmenn sem skipaðir eru af Félagi Fasteignasala mun hafa hagsmuni þeirra að leiðarljósi en ekki neytandans.  Til þess að tryggja að fyllsta hlutleysis sé gætt og að ekki halli á rétt þess er kaupir þjónustu fasteignasala, er nauðsynlegt að nefndin sé skipuð fulltrúa neytandans.  Í úrskurðarnefnd um fasteignamál í Danmörku, þe. Klagenævnet for ejendomsformidling, eru nefndarmenn fimm talsins, þar af eru tveir skipaðir af neytendayfirvöldum, tveir af samtökum fasteignasala og formaður af ráðherra.  Í tilmælum Evrópusambandsins nr. 98/257/EB um úrlausn ágreiningsmála utan dómstóla er það gert að skilyrði að jöfn aðild sé að úrskurðarnefndum.  Það er gert til þess að tryggja sanngjarna og réttláta málsmeðferð slíkra mála. Neytendasamtökin telja því nauðsynlegt að ákvæðinu verði breytt og þeim falið að skipta fulltrúa í nefndina, til þess að tryggja að hagsmunir viðskiptamanna fasteignasala á Íslandi, sem flestir eru neytendur, njóti fyllsta öryggis í slíkum viðskiptum.

Neytendasamtökin fagna áformum um að sett verði á fót nefnd en telja þó að hlutverk hennar verði einnig að vera bein úrlausn á ágreiningsefnum eigi hún ekki að missa marks að stórum hluta.

ii. Umsýsluþóknun
Í 9. gr. frumvarpsins er fjallað um þóknun fasteignasalans.  Í umfjöllun í frumvarpi um 2. mgr. 14.gr. til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er kveðið á um skyldu til að greiða ýmiss konar sérfræðikostnað tengdan kaupum. Í fyrsta lagi er mælt fyrir um að sá sem leitar aðstoðar miðlara er hafi milligöngu um kaupin skuli greiða kostnað hans. Með kostnaði er hér átt við söluþóknun og annan kostnað sem fylgir kaupum og greitt er fyrir sérstaklega, t.d. auglýsingakostnað.  Í frumvarpinu segir ennfremur að ef viðsemjandinn feli miðlara sérstök verkefni í sína þágu sé það gagnaðila óviðkomandi og að tíðkast hafi að fasteignasalar, sem fengið hafa eign til sölumeðferðar frá seljanda, geri kaupanda reikning fyrir þeim viðvikum sem hann óski sérstaklega eftir að þeir sinni fyrir hann. Ennfremur segir að frumvarpið geri ekki tillögur til breytinga á þessari skipan þar sem talið er eðlilegra að það sé gert með breytingum á lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.

Á undanförnum arum hefur færst í aukanna að fasteignasalar leggja á kaupendur ákveðna umsýsluþóknun.  Hér að neðan má sjá slíkan skilmála frá löggiltri fasteignasölu:

“7.1 Kaupandi fasteignar greiðir fast gjald kr. 20.000 (vsk innifalin) fyrir þjónustu fasteignasölunnar sem m.a. innifelur ýmiskonar ráðgjöf og aðstoð við kauptilboðsgerð, öflunar greiðslumats, þinglýsingarmeðferð kaupsamnings og afsals.”

Skv. 14. gr. laga um fasteignakaup, má fasteignasali ekki taka aðra þóknun, en söluþóknun fyrir starfan, nema að aðili óski sérstaklega eftir einhverri sérþjónustu.  Neytandi óskar sjaldan eftir sérþjónustu fasteignasala, og augljóst er að þau viðvik sem sjá má á skilmálanum hér að ofan eru öll eðlilegur hluti af söluferlinu en ekki sérþjónusta.  Margar kvartanir hafa borist til Neytendasamtakanna vegna þessarar gjaldtöku og er það álit samtakanna að hún sé óheimil.

Neytendasamtökin gera því þá kröfu að 9. gr. frumvarpsins verði breytt á þann veg að skýrt komi fram að fasteignasala sé óheimilt að áskilja sér einhliða þóknun af gagnaðila fyrir þá umsýslan sem er eðlilegur þáttur samningsgerðar við kaup og sölu fasteigna.  Neytendasamtökin leggja af þeim sökum, fram þá tillögu að við 9.gr. bætist ný málsgrein: Fasteignasala er einungis heimilt að áskilja sér þóknun úr hendi kaupanda fyrir þjónustu sem kaupandi óskar eftir sérstaklega og er óheimilt að áskilja sér þóknun úr hendi kaupanda fyrir þjónustu sem nauðsynleg er til samningsgerðar.

Neytendasamtökin eru að öðru leyti samþykk þeim breytingum sem fram koma í frumvarpinu.

Virðingarfyllst
f.h. Neytendasamtakanna
Geir Marelsson, lögfr.